“재건축시장 활성화 없인 서울주택 수요 감당 못한다”

전문가들 ‘재개발 한계’ 지적
“용적률 완화로 난개발 우려도”

정부가 15일 공공재개발 후보지 8곳 선정을 시작으로 주택 공급을 확대하기로 했지만 부동산 시장과 전문가들은 공급부족에 따른 가격 상승세를 막기에는 한계가 있을 것이란 반응을 보였다. 주택 공급의 또 다른 축인 재건축의 활성화 없이는 절대 부족 상태인 서울 주택 수요를 감당하기 어려울 것으로 전망했다. 순차적 공급이 아닌 동시다발적인 개발 계획이 ‘호재’로 간주되면서 벌써 후보지 인근에선 집값 급등 현상까지 벌어지고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “실제 공급까지는 빨라도 4년 이상 걸려 현재 부동산 공급 부족을 해소하긴 어렵다”며 “정부의 주택 공급 ‘시그널(신호)’ 정도로만 작용할 것”이라고 평가했다.

부동산업계에서는 현재 서울에서 필요한 주택 공급량을 연간 10만 가구로 보고 있다. 후보지 개발에 따른 4700가구에 추가 재개발 후보지를 선정한다고 해도 필요한 공급에 턱없이 부족하다는 게 전문가들의 의견이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “재개발과 함께 서울 주택 공급의 큰 축인 재건축 시장의 활성화 없이는 제대로 된 공급 효과를 내기 어렵다”면서 “인프라가 잘 갖춰진 기존 아파트의 재건축 활성화를 통해 수요자들이 원하는 주거환경을 제공해야 한다”고 말했다.

순차적 개발이 아닌 동시다발적 개발 계획에 따른 폭등 가능성은 가장 우려되는 부작용이다. 윤지해 부동산 114 수석연구원은 “부동산이 상승세인 상황에서, 이 같은 동시다발적 개발 계획은 시장에 기름을 붓는 것과 같다”면서 “시장에서는 공급 대책을 호재로 해석하는 분위기”라고 말했다. 실제 서울 지역 연립·다세대 가격은 급등하고 있다.

난개발에 대한 우려도 크다. 서 회장은 “정부가 물량에 집중하다 보니 용적률 높이기에만 급급하다”면서 “도로시설이나 공원 등 쾌적한 주거환경에 필수적인 시설에 대한 계획 없이는 자칫 ‘닭장’과 같은 아파트가 될 수밖에 없을 것”이라고 지적했다.

황혜진 기자 best@munhwa.com