토지보상률, 계양 57%·교산 61%… 7월 사전청약 ‘계획대로’

LH, 사전청약 준비 순항

민·관·공 협의체 통해 소통
보상률 넉달만에 50% 넘어
대토보상도 잡음 없이 수행

5·7월 지구계획 승인 예정
평소보다 소요기간 1년 단축
2023년 본청약 걸림돌 없어

한국토지주택공사(LH)가 투기 의혹 사태 속에서도 주택시장 안정을 위해 ‘3기 신도시 사전청약’ 작업을 차질없이 진행한다. 일부의 3기 신도시 지연 우려와 달리 오는 7월이면 인천 계양 등에서 예정대로 사전청약이 이뤄질 전망이다.

27일 LH에 따르면 4월 하순 기준 인천 계양과 경기 하남 교산신도시의 토지 등의 보상률은 각각 57%, 61%로 나타났다. 지난해 12월 말 보상을 시작해 4개월여 만의 실적으로, 협의 보상이 차질없이 추진되고 있는 상태다. 광명·시흥 투기 의혹이라는 돌발 변수가 발생하면서 보상이 지연될 것이란 관측이 많았지만, 임직원들의 노력으로 순조롭게 진행되고 있다고 LH는 밝혔다. 이에 따라 5월 초에는 보상률이 60%대를 훌쩍 넘을 것으로 기대된다.

3기 신도시 보상이 정상적으로 이뤄지는 이유는 보상 준비단계에서부터 주민의 참여를 유도하기 위해 민·관·공 협의체를 구성하는 등 원활한 보상을 위해 다양한 방안을 마련했기 때문이라는 분석이다. LH, 지방자치단체, 주민 등이 수차례에 걸친 협의를 통해 기본조사와 감정평가에 착수하고, 보상협의회를 열어 주민 요구사항을 수렴하는 등 끊임없는 노력이 원활한 보상 작업을 가능하게 했다는 평가가 나온다. LH 관계자는 “100만 ㎡ 이상의 대형 신도시의 경우 이해 당사자가 많아 보상 속도가 느리지만 3기 신도시는 보상이 정상적으로 진행되고 있다”고 강조했다.


보상 작업 활성화에는 협의양도인 주택 특별 공급과 토지 양도소득세 중과 규정 신설 등도 영향을 미친 것으로 보인다. 400㎡ 이상의 토지 협의양도자에 대해 협의양도인 주택을 특별 공급할 수 있는 방안이 입법 예고된 상태로 인천 계양 등 3기 신도시에 적용될 예정이다. 또 내년부터 단기 보유 토지, 비사업용 토지에 대한 양도세가 강화돼 올해 안에 보상받으려는 주민이 늘어났다. 인천 계양은 다음 달, 하남 교산은 7월에 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청할 예정이다. LH는 연내 재결 절차가 마무리되면 70% 이상 보상이 완료될 것으로 전망하고 있다.

대토(代土)보상(현금 대신 토지로 보상하는 것)도 정상적으로 이뤄지고 있다. 인천 계양은 1차 대토 신청 접수 후 888억 원 규모의 대토보상 계약을 체결했으며 현재는 2, 3차로 추가 신청을 받고 있다. 아울러 하남 교산은 9178억 원의 대토보상 신청을 받아 계약 대상자를 선정 중이다.

3기 신도시는 원주민과 개발이익을 공유하고 대토보상 활성화를 위해 보상 준비단계에서부터 원주민과 여러 차례 협의를 거쳐 원주민이 선호하는 대토 용지를 반영, 대토보상을 시행하는 한편 신청 접수 기간도 연장 운영했다.

지난 13일 대토 리츠(REITs·부동산 투자신탁회사) 영업인가 전 특례등록 절차를 신설한 ‘부동산투자회사법’ 개정안이 공포·시행되면서 대토 리츠도 활성화될 것으로 보인다. 대토 리츠는 대토 보상자들이 보상금으로 받을 토지를 리츠에 출자하면 리츠 사업자가 공동주택 등을 개발한 뒤 수익으로 돌려주는 것으로, 소액의 보상자도 대토보상에 참여할 수 있는 장점이 있다. 기존에는 대토보상 계약 후 5년 정도 기다려야 대토 리츠에 대토보상권 현물출자가 가능했으나, 법 개정으로 리츠 영업인가 전에 대토보상권 조기 현물출자가 가능해져 사업 불확실성이 해소됨에 따라 토지주들의 대토 리츠 참여가 촉진될 것으로 전망된다.

인허가 등 공사 일정도 순항 중이다. 인천 계양 5월, 하남 교산 7월 지구계획 승인을 받을 예정으로 승인이 되면 본격적인 착공이 가능해진다. LH는 적기 지구계획 승인을 위해 관계기관과 현안점검회의를 갖고, 심의 전 사전자문을 통해 협의 기간을 최소화한 결과 2기 신도시 지구계획 승인 소요기간을 평균 36개월 대비 16개월 단축했다. 연내 실시설계 착수, 공사 발주를 추진해 사전청약 후 본 청약 일정과 입주 시기도 최대한 앞당길 계획이다. 보상 착수와 설계, 공사 병행, 주택 조기 착공 등 패스트트랙으로 7월에 예정된 사전청약도 계획대로 진행될 전망이다. LH는 7월부터 연내 총 3차에 걸쳐 약 3만 가구를 사전청약할 계획이다. 과거 보금자리주택의 경우 사전청약 후 보상 착수로 본 청약 일정이 지연됐으나, 3기 신도시는 보상과 인허가가 상당히 이뤄진 후 사전청약하고, 모든 사업 일정이 패스트트랙으로 진행되는 만큼 2023년부터 본 청약을 시행할 수 있다는 것이다.

LH 관계자는 “일부의 우려와 달리 3기 신도시 보상, 지구계획 승인 등 모든 일정이 정상적으로 진행되고 있다”며 “속도감 있는 착공을 통해 입주 시기를 최대한 앞당길 방침”이라고 강조했다.

김순환 기자 soon@munhwa.com