‘그들만의 잔치’ 막으려면…민간이 많은 수익땐 ‘기부채납’ 등 환수장치 적용해야

공공용지 개발 감독·관리
‘환수청구권’가진 기관 필요

집값이 치솟는 시기에 부동산 개발사업은 ‘땅 짚고 헤엄치기’로 표현한다. 특히 분양가 상한제, 개발이익 환수제가 적용되지 않는 서울 및 수도권 주택 개발사업은 큰돈을 들이지 않고도 막대한 수익을 안겨주기 때문이다. 건설사와 시행사들이 ‘페이퍼컴퍼니’까지 동원해 공공토지 확보에 열을 올리고 있는 이유이기도 하다.

부동산 컨설팅업계 관계자는 6일 “공공택지 입찰 시 최고가 입찰제를 적용해도 치열한 경쟁률을 보이는 이유는 토지 비용을 반영해 분양가를 정하고, 미분양 우려가 사실상 없기 때문”이라며 “주택 분양만큼은 개발이익을 최소화하는 장치를 마련해야 한다”고 강조했다.

국민적인 분노를 일으키고 있는 경기 성남시 대장동 개발사업의 경우 공공개발 용지를 민간개발로 전환해 확실한 성공으로 ‘그들만의 수익 잔치’를 벌였다. 이들 사업자는 또 세금을 덜 내기 위해 다양한 특수목적법인(SPC) 방식을 동원했다. 프로젝트금융투자회사(PFV·성남의뜰), 자산관리회사(AMC·화천대유), 특정금전신탁 ‘천화동인 1∼7호’ 등이다. 세금을 덜 낸 만큼 수익은 그만큼 컸고, 이는 높은 배당금으로 이어졌다.

부동산 개발사업은 경제 상황에 따라 천차만별이다.

부동산 성수기에 개발·분양할 경우 ‘떼돈’을 벌지만 비수기에는 미분양으로 이어져 실패로 귀결된다. 성공한 개발사업 참여자들은 배당 잔치를 하는 반면 실패한 디벨로퍼들은 감옥에 가는 경우가 나오는 이유다.

이에 따라 공공이든 민간이든 토지를 산 사업자에게 막대한 개발이익을 안겨주지 않기 위해서는 다양한 환수 장치를 마련해야 한다는 지적이다.

강제 수용한 토지가 있는 대형 프로젝트의 경우 ‘민관 합동개발’을 대안으로 꼽는 사람이 많다. 공공과 시민사회단체 등이 참여한 SPC가 주체가 돼 토지를 보상·수용해 민간과 공동개발하는 방식이다. 또 민간이 수익을 많이 내더라도 도시개발법, 택지개발촉진법, 도시 및 주거환경 정비법 등을 통해 ‘공공기여(기부채납)’ 등 환수하는 장치도 적용해야 한다는 것이다.

여기에 공공용지(민간 매각용지 포함) 부동산 개발에 대한 감독·관리, 환수 청구권을 가진 국가 기구를 설치하는 방안도 고려해야 한다는 지적이다.

김순환 기자 soon@munhwa.com