거래절벽·미분양 증가… 집값 ‘조정 국면’ 진입

“급격한 침체는 없을듯… 내년 대선이 최대 변수”

“대세는 하락” vs “내년도 상승”
전문가들 부동산 전망 엇갈려

‘팔자’ 심리 우세, 거래절벽, 가격하락, 미분양 증가 등 부동산 시장에서 잇따라 하락 지표가 나오고 있다. 부동산 시장이 조정 국면에 진입했다는 진단이 나오는 배경이다. 금리 상승 기조에 따라 부동산 시장에 우호적인 시장은 일단락된 것으로 풀이된다. 다만 대통령 선거와 금리 인상 속도가 변수로 작용하고 있어 조정기가 얼마나 지속될지 의견이 엇갈리고 있다.

20일 부동산업계에 따르면 최근 시장의 조정 양상은 뚜렷해지고 있다. 서울에 이어 수도권, 지방까지 매매수급지수가 기준점인 100 밑으로 떨어지며 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아졌다. 거래절벽이 이어지자 1∼10월 전국 아파트 매매 거래량은 59만7000건으로 지난해 같은 기간 대비 14만 건 줄었다.

‘영끌’(영혼까지 끌어모아 투자)과 ‘패닉바잉’(공포매수)이 몰렸던 서울 강북·관악구 등 서울 외곽에서는 상승세가 멈췄다. 이전보다 낮은 가격에 거래된 사례가 나오면서 호가를 낮추는 데도 거래가 되지 않는 상황이 서울 전역에서 나타나고 있다. 강남과 마포 지역의 10월 아파트 실거래 가격은 7개월 만에 하락했다. 미분양 물량도 늘어 지난 10월 전국에서 발생한 미분양 물량(1만4075가구)은 9월(1만3842가구)보다 1.7% 늘었다.

부동산 전문가들도 부동산 시장이 조정 국면에 접어들었다는 점에 대해서는 대체로 인정하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출 강화, 금리 인상 기조 등으로 내년은 부동산 시장에 금융 환경이 우호적이지 못한 상황으로 전환되는 분기점이 될 것”이라고 말했다. 고종완 한국자산관리연구소장도 “최근 부동산 지표를 보면 대세 하락 기조가 강해진 것으로 보인다”면서 “이런 기조가 쉽게 바뀌진 않을 것”이라고 분석했다.

다만 조정국면이 얼마나 오래갈지에 대해선 의견이 엇갈리고 있다. 잠재적 수요가 이어지고 있고 현재의 수요 억제 중심의 부동산 정책이 바뀔 수 있는 대선 이슈가 남아 있기 때문이다. 부동산 시장의 핵심인 서울 아파트 입주 물량이 줄어드는 것도 경착륙과 시장침체를 쉽게 예상할 수 없게 하는 요인으로 작용하고 있다. 부동산R114는 내년 서울 입주 물량을 임대 포함 2만520가구로, 직방은 이보다 더 적은 1만8148가구로 전망했다. 이로 인해 민간연구소들은 대부분 집값 상승을 전망하고 있다. 대한건설정책연구원(5%), 우리금융연구소(3.7%), 주택산업연구원( 2.5%) 등이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재의 수급 상황만 보면 가격이 급락하는 등 급격한 침체를 예상하긴 쉽지 않다”면서 “내년 대선 결과에 따른 부동산 정책 변화가 시장의 향방을 가를 것”이라고 말했다.

황혜진 기자 best@munhwa.com