고가주택 갖고있다면… ‘공동명의’가 종부·양도세 절세에 유리

■ 시니어 재테크

대학을 졸업하고, 결혼하고, 아이를 낳고, 내 집을 장만하는 일은 우리 모두의 꿈이라고 할 수 있다. 처음으로 내 집을 장만할 때 고민하는 대목이 바로 “누구 명의로 하느냐”이다. 단독명의인지 공동명의인지에 따라서 내야 할 세금이 달라지기 때문이다.

종합부동산세는 인별(人別)로 과세하며, 인당 6억 원까지는 면제해 준다. 부부가 공동으로 보유하고 있다면 각각 6억 원까지는 종부세를 내지 않는다. 다만, 1세대가 하나의 주택을 가진 경우에는 11억 원까지 공제해 준다. 단순히 공제액만 기준으로 본다면 공동명의가 유리하다. 단독명의 시 11억 원까지밖에 공제되지 않지만, 부부 공동명의라면 각각 6억 원씩 총 12억 원, 즉 공시지가 12억 원까지는 종부세가 없기 때문이다.

1가구 1주택 단독명의자의 경우 공제금액 11억 원 외에도 내는 세금에서 차감해 주는 세액공제 혜택이 있다. 주택 보유자의 나이와 보유 기간에 따른 추가세액공제다. 보유 기간에 따라 20∼50%, 나이에 따라 20∼40%의 공제율을 동시에 적용받을 수 있고 두 개를 합쳐 최대 80%까지 적용받을 수 있다. 주택 보유 수가 같아도 단독명의냐 공동명의냐에 따라 종부세가 달라지는 문제점이 부각이 돼 2021년부터는 1주택자에 한해 부부 공동명의라 해도 단독명의자처럼 신청이 가능해져 납세자에게 유리한 쪽으로 선택할 수 있게 법이 개정됐다. 이때 납세의무자는 부부 중 지분율이 큰 자로, 지분율이 같은 경우에는 선택해 신청할 수 있다. 따라서 5:5 공동명의라면 나이가 조금이라도 더 많은 사람으로 지정해야 더 높은 공제율을 적용받을 수 있다.

공시지가는 시세의 60% 수준에서 머물고 있다. 시세 18억 원 상당의 아파트라면 단독명의여도 상관이 없다는 것이다. 하지만 주택가격이 계속 상승할 수 있는 지역의 고가주택이라면 결국 공동명의가 유리해질 수밖에 없다. 공시가격 13억 원 정도이면서 세액공제를 70% 이상 받을 경우, 그리고 14억 원 이상이면서 50% 이상 추가세액공제를 받을 수 있다면 단독명의로 하는 것이 종부세 측면에서는 유리할 수 있다.

양도소득세 측면에서 본다면 공동명의가 단독명의보다 유리하다고 할 수 있다. 우리나라 양도소득세는 6∼45%의 초과 누진세율구조를 적용하고 있다. 따라서 시세차익이 크면 클수록 더 높은 세율을 적용받아 내야 하는 세금이 늘어나는 구조다.

예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생했고, 비과세 등 다른 공제는 없다고 가정했을 때 42%의 세율을 적용받게 돼 양도세가 약 4억2000만 원이 나오게 된다. 이 주택을 단독명의가 아닌 부부 공동명의로 구매했다면 양도차익이 각 5억 원이 돼 40% 세율을 적용받을 뿐만 아니라 기본공제 250만 원도 각각 적용받게 된다. 이렇게 계산하면 부부 각자가 내야 할 양도세는 약 1억9000만 원, 두 사람의 양도소득세액을 합쳐도 3억8000만 원으로 공동명의가 단독명의보다 약 4000만 원 절세가 가능하다.

이환주 하나은행 리빙트러스트센터 세무자문위원