임대인 비과세요건 완화에 서민 월세 세액공제 최대 15%로...정부 임대차시장 안정화 나서

전·월세 보증금 원리금 상환
최대 400만원 소득공제 적용
‘버팀목’ 보증금·대출 한도
수도권 최대 4.5억에 1.8억





정부가 무주택 임차인들의 주거비 부담을 경감하기 위해 월세 세액공제 및 전·월세 보증금 대출 원리금 상환액 소득공제를 확대하기로 하는 등 임대차 시장 안정화 방안을 시행하기로 했다. 또 신규 아파트 공급의 길목을 막는다는 지적을 받아온 ‘분양가 상한제’도 합리화하기로 했다.

정부는 21일 제1회 부동산관계장관회의에서 이 같은 방안을 확정했다. 특히 ‘임대차 계약갱신청구권’ 도입 첫 2년이 다가오는 올 하반기를 앞두고 전세 등 주택임대차 시장이 들썩일 것이란 우려가 나오고 있는 가운데 정부는 서민 임차인에 대한 지원 등을 강화하기로 했다.

우선 정부는 주택 임차인 지원을 위해 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 관련 지원을 확대하기로 했다. 현재 총급여 7000만 원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해서는 연 750만 원 한도로 최대 10%, 총급여 5500만 원 이하 세대주에 대해서는 12%의 세액공제를 제공하고 있다. 그러나 이번 방안은 월세 세액공제율을 각각 12% 및 15%로 상향하기로 했다. 정부는 이 같은 지원을 2022년 월세액부터 적용한다는 방침이다.

또 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제도 확대한다. 현재는 연 300만 원 한도로 40%의 소득공제를 해주고 있지만, 올해 전·월세 보증금 대출 상환액부터는 공제한도를 400만 원으로 확대한다.

아울러 정부는 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 만19~34세의 연소득 5000만 원 혹은 부부합산 순자산 3억2500만 원 이하의 서민 임차인에 대해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대하기로 했다. 이를 통해 수도권의 경우 현행 보증금 3억 원에 대출한도 1억2000만 원인 버팀목 전세대출을 보증금 4억5000만 원에 대출한도 1억8000만 원으로 확대한다. 지방의 경우 보증금 2억 원에 대출한도 8000만 원이던 것을 각각 2억5000만 원에 1억2000만 원으로 늘린다. 이번 조치는 주택도시기금 운용계획 변경을 통해 오는 8월 1일부터 적용할 계획이다.

임대차 매물을 늘리기 위한 임대인 지원도 확대된다. 정부는 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인, 즉 ‘상생임대인’에 대해 양도세 비과세 거주요건을 완화한다. 현행 제도에서 상생임대인에게는 조정대상지역 임대주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정해주고 있다. 그러나 이를 확대해 2년 거주요건을 면제해주기로 했다. 상생임대주택 인정 요건도 기존의 ‘임대개시 시점 1세대 1주택자 및 기준시가 9억 원 이하 주택’이란 요건을 폐지, 임대개시 시점에 다주택자였으나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 적용해 주기로 했다.


‘신규 주택 공급 발목’ 지적되던
분양가 상한제도 손질 나선 정부
이주비, 자재값 등 분양가에 반영
신축 아파트 분양가 상승 우려도

한편 이날 정부는 그동안 주택 공급을 위축시킨 대표적 규제로 꼽혀 온 분양가 상한제 개편 방안도 내놨다. 도심 내 정비사업 추진 시 소요되는 기존 거주자 이주비 등 필수 비용을 분양가에 반영하고, 사용 빈도가 높은 자재 가격이 변동될 때 내역이 건축비에 제때 반영될 수 있도록 품목·조정 주기를 변경하기로 했다. 현장의 제도 개선 요구를 대부분 받아들였기 때문에 향후 주택 공급에 긍정적인 효과가 예상되지만, 그동안 규제를 통해 눌러놨던 비용 인상 요인을 분양가와 건축비에 대거 반영할 수 있도록 함으로써 올 하반기부터는 주택 분양가 상승이 불가피할 전망이다.

이날 국토교통부가 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’에 따르면, 재건축 조합원 이주비·영업손실 보상비·명도 소송비 등 그동안 분양가에 반영되지 않았던 항목의 반영이 가능해진다. 조합원 이주비와 영업손실 보상비는 토지보상법 상 법정 금액을, 명도소송비는 소송에 들어간 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비 조달을 위한 대출 이자는 대출 계약상 빈용을 반영하되 상한선을 두고, 조합 총회 개최비 등 필수 소요경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영한다.

분양가 상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 상한제 구성 항목은 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비로 이뤄져 있다. 문재인 정부는 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용했다. 신규 분양 아파트의 분양가를 규제해 집값을 잡기 위한 목적으로 도입됐지만 주변 아파트와 ‘시세 키맞추기’가 이뤄지면서 집값은 오히려 치솟았고, 건설업계에서는 “주택공급 확대를 가로막는 규제”라고 불만을 표시해 왔다.

기본형 건축비 산정에도 변화가 생긴다. 가격 인상 내역이 분양가에 적시 반영되도록 창호유리·강화마루 등 사용 빈도가 높은 자재를 가격 조정 대상 품목에 추가시키고, 사용 비중 상위 2개 자재 가격 상승률 합계가 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재 상승률 합계가 30% 이상인 경우엔 정기 고시 3개월 이내에도 가격을 조정할 수 있도록 했다.

이와 함께 그동안 한국부동산원에서 비공개 검증했던 민간 택지비 산정 업무를, 부동산원 외 감정평가사와 전문가 등이 참여하는 택지비 검증위원회가 공개적으로 참여할 수 있는 길도 열어놨다. 국토부는 감정평가 가이드라인과 부동산원의 택지비 검증 기준도 일반인들이 잘 알수 있도록 보다 구체적으로 공개할 계획이다.

박준희·노기섭 기자