"동자동 쪽방촌, 민간개발시 토지주가 개발이익 독식…공공임대 8분의1로 줄어"

동자동 쪽방촌 재정비 사업, 표류 중…공공개발 vs. 민간개발 나뉘어
"민간개발 시 취약계층 이주 부담은 공공이 떠안게 될 것"



서울역 동자동 쪽방촌을 윤석열 정부가 추진하는 민간 주도 방식으로 개발하면 토지 소유자가 가구당 최대 14억 원의 개발이익을 독식하고 공공임대 세대 수는 8분의 1로 축소될 것이라는 우려가 나왔다. 동자동 쪽방촌의 토지주 대부분이 외지인인 만큼, 민간 주도로 개발할 경우 실제 쪽방촌에 거주하는 취약계층의 이주 부담은 결국 공공에 떠넘겨질 것이라는 분석도 제시됐다.

참여연대는 서울역 동자동 쪽방촌 재개발 사업의 개발이익을 문재인 정부의 공공주택지구 사업으로 추진할 경우와 윤석열 정부가 추진 중인 민간 주도의 도심복합개발사업으로 추진할 경우로 나눠 분석해 27일 발표했다. 참여연대는 전체 분양 수입에서 개발비용과 개발 전 토지와 주택가격을 공제하는 방식으로 개발이익을 계산했다고 밝혔다. 또 일반 분양금액은 동자동 인근 아파트 실거래가를 반영해 추정하고, 세대 수는 다른 지역의 유사 사례를 참고해 계산했다고 설명했다.

참여연대는 동자동 쪽방촌을 공공개발할 경우 공공시행자가 공공임대주택으로 환수하는 1250가구를 제외하고 총 2273억 원의 개발이익이 발생한다고 추정했다. 이때 토지등소유자 200가구는 가구당 1억4198억 원, 최초 분양자 960세대는 가구당 5397만 원의 개발이익을 얻게 될 것으로 분석됐다. 공공사업자는 공공임대주택 외에도 공공분양 960세대 등을 통해 1471억 원의 개발이익을 가져갈 것으로 예상됐다.

반면, 민간 주도로 개발할 경우 공공임대주택은 156가구에 그치게 될 것으로 분석됐다. 공공개발로 발생할 공공임대주택 수의 8분의 1 수준이다. 대신 토지 등 소유자 200가구는 가구당 최대 13억7826만 원(분양가상한제 미적용 시)의 개발이익을 거두게 된다. 분양가상한제가 적용되더라도 개발이익은 가구당 10억5609만 원에 달한다. 최초 분양자 1194세대는 가구당 5396만 원(분양가상한제 적용시)의 개발이익을 얻게 된다.

참여연대는 "동자동 쪽방촌을 비롯한 도심 개발지역 토지주의 대부분이 외지인이고 그중 일부는 개발 후 수익을 노린 투기세력"이라며 "민간 주도로 개발사업을 추진하면 투기세력들이 더 활개를 치게 될 것"이라고 꼬집었다. 이어 "동자동 쪽방촌 주민 축출로 이어지는 민간 도심복합개발 방식으로 전환돼선 절대 안 된다"고 강조했다.

한편, 동자동 쪽방촌 재정비 사업은 공공재개발을 희망하는 주민과 민간개발을 추진하자는 주민들로 나뉘어 1년 넘게 표류하고 있다. 정부는 오는 11월까지 도심복합사업 후보지의 토지등소유자 동의율을 재조사해 동의율이 30% 미만인 사업장은 후보지에서 철회하겠다고 발표했다.

권승현 기자