"올 상반기 서울 집값 더 떨어진다"… 내집 마련 유망지역은 ‘강남’ <서울 주택 시장 전망>

서울 지역 공인중개사 10명 가운데 7명은 올해도 서울 집값 하락세가 이어질 것으로 전망했다. 미국발 고금리 기조가 계속되고 있고, 얼어붙은 부동산 시장에 당분간 큰 호재가 없다는 이유에서다.

중개사들은 서울 주택 시장에 가장 큰 영향을 줄 요인을 ‘금리’라고 예상했으며, 내 집 마련 유망 지역으로는 ‘강남’을 꼽았다.‘재건축·재개발 물건’보다는 ‘기존 주택’이나 ‘신규 입주 아파트’를 좀 더 나은 투자처로 생각하고 있었다.

2일 우대빵부동산중개법인이 소속 공인중개사 57명을 대상으로 실시한 설문조사 결과를 보면, 응답자의 73.7%는 ‘올 상반기 서울 주택가격이 하락할 것’이라고 답했다. ‘5% 미만으로 하락할 것’이란 응답이 49.1%로 가장 많았고, ‘10% 이상 하락할 것’이라는 응답도 24.6%나 됐다. ‘상승할 것’이라고 예상한 중개사는 8.8%에 그쳤다. ‘현재 수준을 유지할 것’이라는 응답은 17.5%를 기록했다.

서울 집값의 하락을 점치는 시각이 많은 이유는 올 상반기에 금리 인상의 후폭풍이 부동산 시장을 넘어 경제 전반에 미칠 것이라는 우려 때문이다. 이미 주택 담보대출 금리가 7%대로 상승하면서 대부분의 매수 수요가 관망세로 돌아섰으며, ‘전세의 월세화’도 두드러지게 나타나고 있다. 중개사들도 올 상반기 서울 주택 시장에서 가장 중요한 변수가 무엇인지에 대한 물음에(복수 응답), ‘금리 상승 및 상한’(44.9%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 ‘주택시장 규제 완화의 폭과 정도’(18.7%),‘글로벌 경제여건’·‘국내 경제상황’(각 12.1%), ‘주택거래 회복여부’(8.4%), ‘임대차 시장의 변화 방향’(3.7%) 순으로 답했다.





‘정부의 주택 정책이 역점을 둬야 할 분야’를 묻는 질문에는(복수 응답), ‘주택거래 활성화’가 26.8%로 가장 많았다. ‘대출규제 완화’와 ‘취득세·양도세 등 거래세 개편’이 각각 21.4%로 뒤를 이었다. 궁극적으로 공인중개사들은 시장에서 거래를 활성화하는 것이 가장 중요하다고 생각하고 있었으며, 이를 위해서는 대출 규제와 거래세 부담을 줄여야 한다는 인식을 갖고 있었다. 정부는 지난해 말 ‘2023년 경제정책방향’을 발표하면서 다주택자에 대한 양도소득세·취득세 관련 중과세율을 완화했다. 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 등을 높이는 등 세금·대출과 관련된 장벽을 낮추는 데 주력하고 있다.

마지막으로 올해 상반기 서울에서 내 집 마련을 고려한다면 어느 지역이 가장 유망한 지에 대해서도 조사(복수 응답)했다. 그 결과, 강남구를 포함한 동남권(서초·강남·송파·강동)이 37.5%로 가장 많았다. 종로·용산·중구 등 도심권이 16.7%로 뒤를 이었으며, 서울 서남권과 서북권 등 나머지 지역들은 비슷하게 한 자릿수 응답률을 나타냈다.

심형석 우대빵부동산연구소장은 "강남구를 비롯한 동남권이 똘똘한 한 채에 대한 수요로 인해 여전히 경쟁력이 높은 것을 확인할 수 있었다"며 "노원구·도봉구·강북구 등 외곽지역을 제외하고 지난해 가장 많이 하락한 지역 또한 송파구(-5.88%), 강동구(-4.39%) 등 강남의 대단지 밀집 지역인 점이 반영된 결과로 보인다"고 밝혔다.

노기섭 기자