1기 신도시 재건축 날개 달았지만… ‘재초환’ 등 넘을 산 많다

■안전진단 완화 등 특별법 적용

부동산 침체기 사업성 확보 난제
용적률 높인 만큼 인구유입 계산
개별 재건축 등 사각지대 보완도

정부가 안전진단 대폭 간소화 및 용적률 상향 등 파격적 규제 완화로 1기 신도시를 비롯한 전국의 노후계획 도시 정비를 위한 기반을 마련했지만 실제 착공에 성공적으로 이르기까진 여러 변수가 남아 있다. 부동산 경기 침체기여서 사업성 확보도 여의치 않고, 재건축초과이익환수에 대한 구체적인 가이드라인이 아직 제시되지 않았다. 노후 신도시 아파트 주민으로선 재건축 추진까지 고려해야 할 사항들이 여전히 많아 보인다.

8일 부동산업계는 국토교통부가 전날 내놓은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법)에 대해 ‘파격적’이란 반응이다. 기존 무분별한 재건축 추진을 막거나 부동산 시세 억제를 위한 수단이었던 안전진단을 간소화해 재건축 활성화 수단으로 바꿔놨기 때문이다. 구조안전성 비중 축소 기준을 이미 완화된 기준보다 더 낮추고, 광역교통기반시설 등을 확충할 경우 면제까지 해주는 다양한 인센티브 제공은 정부가 재건축 인허가를 더 이상 주거권 제한 수단으로 활용하지 않겠다는 의미이기도 하다.

하지만 정부의 1기 신도시 특별법은 아직 기초적 수준이다. 1기 신도시를 비롯한 전국 노후계획도시들이 본격적인 정비사업에 들어가기 위해선 극복해야 할 난제들이 많다. 경기 분당·일산 등 1기 신도시 5곳을 포함해 전국 49곳에 달하는 ‘택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지’들이 모두 재건축에 돌입하진 않는다.

가장 큰 문제는 사업성 확보다. 부동산 시장이 침체기에 들어선 상황에서 용적률을 상향하더라도 사업성을 확보하긴 쉽지 않다는 평가가 많다. 정비사업에 따라 주민들은 최소 3~4년간 이주를 해야 하는데, 지방자치단체가 계획을 세우더라도 대규모 이주는 인근 지역의 부동산 시장 및 임대차 시장에 불안요소로 작용할 수 있다. 재건축초과이익환수는 언제나 걸림돌이다. 국토부는 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납 방식도 열어놨지만 초과이익환수 비중을 더 낮추는 등의 추가적인 조치가 필요하다는 지적이 나온다.

용적률 200% 미만 수준에 맞춰진 1기 신도시의 용적률 상향과 이에 따른 인구 추가 유입에 맞춰 노후신도시의 자족 기능 확충 등도 향후 정부의 마스터 플랜과 지자체 계획수립에 반영해야 한다. 이와 함께 개별 재건축 단지나 노후 도심 저층 주거지 재개발 사업 등 이번 특별법의 사각지대에 있는 노후 지역에 대한 보완도 재건축 필수 조건이다. 고종완 한국자산관리연구원장은“규제 완화가 이뤄졌지만 실제 착공까진 3~5년이 걸릴 것”이라고 평가했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com