“반값아파트, 개인거래·토지 임대료 선납제 추진”

■ 서울시·SH, 제도개선 분주

고덕강일3 49㎡ 내일 청약공고
공공환매때 시세차익 70% 보전
수분양자 토지임대료 선납제 등
주택 투자가치 제고 발판 마련


오세훈 서울시장이 야심 차게 던진 승부수 중 하나인 토지임대부주택 이른바 ‘반값 아파트’ 성공 여부에 관심이 집중되고 있다.

토지임대부주택은 오 시장의 대표 서민주택 정책으로 토지임대부주택으로 공급되는 서울 강동구 고덕강일 3단지가 사전청약에서 일단 흥행몰이를 하는 데 성공했지만 진짜 성패는 자산 가치를 얼마나 보장하느냐에 달려 있다는 분석이 나오고 있다. 이에 따라 서울시와 서울주택도시공사(SH)는 본청약 전까지 현재 공공에만 팔 수 있는 반값 아파트를 전매제한 기간이 끝난 뒤 개인 간 사고 팔 수 있는 방향으로 제도를 개선하기 위해 분주히 움직이고 있다.

12일 SH 등에 따르면 오는 13일 고덕강일 3단지 전용면적 49㎡에 대한 사전청약 공고가 진행된다. 공급 규모는 590호, 추정 분양가격은 약 3억1445만 원이다. 고덕강일 3단지는 땅은 공공이 소유하고 건물만 팔아 토지임대료를 받는 대신 분양가를 기존의 절반으로 낮추는 토지임대부주택으로 공급된다. 합리적인 가격으로 고품질의 주택을 제공해 무주택 시민의 주거 사다리를 만들겠다는 오 시장의 철학이 담겼다.

지난 3월에는 전용면적 59㎡에 대한 500호 규모의 사전청약을 진행, 마감 결과 1만9966명이 접수해 평균 40대 1의 경쟁률을 기록했다. 당시 분양가는 약 3억5538만 원, 토지 임대료는 월 40만 원으로 잠정 책정됐다. 본청약은 공정 90%를 완료한 시점인 2026년 하반기에 진행하고 입주는 2027년 상반기를 목표로 삼고 있다.

SH 관계자는 “토지임대부주택에 대한 시민 호응이 좋고 청약 시장에 다시 훈풍이 불고 있어 49㎡에 대한 사전청약 경쟁률은 더 높을 것으로 전망된다”고 말했다.

서울시와 SH는 반값 아파트가 주거 사다리 역할을 하기 위해선 지금보다 더 자산으로서 가치가 있어야 한다고 보고 있다. 정부는 거주의무 기간(5년)부터 전매제한 기간(10년) 사이 분양을 받은 사람이 반값 아파트를 다시 공공에 팔 때 시세 차익의 70%를 받을 수 있도록 할 계획이다.

지금은 1년 만기 정기예금 금리만 받을 수 있다. 시는 더 나아가 전매제한 기간 이후부터는 개인 간 주택 거래를 허용하는 방안을 추진한다. 국토교통부도 해당 안에 동의, 이미 이종배 국민의힘 의원이 이러한 내용을 담은 주택법 개정안을 지난해 말 국회에 발의한 상태다. 해당 개정안에는 분양받은 사람이 매월 납부해 물가상승률을 적용받는 토지임대료를 일정 기간을 두고 한 번에 내도록 해 사실상 할인 혜택을 볼 수 있는 선납제도 도입도 담고 있다. 더불어 SH는 본청약에 앞서 주택도시기금을 활용한 반값 아파트 전용 대출상품 출시를 국토부에 건의했다. 현행 주택담보대출은 주택과 토지를 모두 소유해야만 이용할 수 있다.

입주 자격은… 가구당 월평균 소득 100% 이하·총 자산 3억7900만원 이하

토지는 공공이 소유하고 건물만 팔아 토지임대료를 받는 대신 분양가를 기존의 절반으로 낮추는 토지임대부주택(반값 아파트)에 입주하기 위해선 기본적으로 무주택이어야 하고 소득과 자산 기준도 조건을 충족해야 한다.

12일 서울도시주택공사(SH)에 따르면 입주 자격은 크게 일반 공급(1순위자)과 신혼부부·생애최초·청년 등 특별공급 대상으로 나뉜다. 1순위자 일반 공급을 보면 소득은 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하, 총자산은 3억7900만 원 이하여야 한다. 1순위자는 청약통장에 가입한 지 24개월이 지나 24회 이상 납입한 사람을 말한다. 특공 대상 중 신혼부부는 도시근로자 가구당 월평균소득의 130% 이하, 맞벌이는 140% 이하여야 한다. 생애최초는 도시근로자 가구당 월평균소득의 130% 이하여야 한다. 두 가지 유형 모두 자산 기준은 일반 공급과 같다. 청년은 신청자 본인이 도시근로자 월평균소득의 140% 이하여야 한다. 총자산의 경우 본인은 2억8900만 원, 부모는 10억8300만 원이어야 한다. 사전청약에서 소득·무주택·자산 등 선정기준에 부합해 최종 당첨된 사람은 본청약 때 신청을 하면 우선순위가 적용돼 청약이 확정된다. SH는 서울 강동구 고덕강일 3단지의 경우 공정률이 기존 80%가 아닌 90%일 때 분양을 진행한다. 이에 통상 SH는 계약금을 총분양가의 15∼20%, 중도금은 3회에 걸쳐 총 40∼45%, 잔금은 나머지 40%를 받아 왔는데 고덕강일 3단지는 입주까지 기간이 짧아 중도금 납입 횟수가 줄어들 수 있다.

민정혜 기자 leaf@munhwa.com