책임준공형 신탁, 현대판 ‘노예계약’

勞파업탓 늦어져도 채무인수
중소건설사 부도위기 내몰아

부동산 시장 자금경색 현상이 악화하는 흐름 속에서 책임준공 관리형 토지신탁 계약을 한 중소·중견 건설사들이 부도 위기로 내몰리고 있다는 지적이 일고 있다.

1일 관련 업계에 따르면, 관리형 토지신탁은 신탁사가 대주단에 책임준공 확약을 제공하고, 대주단은 신탁사의 신용을 담보로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 해주는 방식이다. 건설업계에서는 신탁사가 책임준공 위험을 시공사에 전가하는 일이 생기고, 협상력이 약한 중소·중견 건설사는 이를 받아들일 수밖에 없는 구조라고 하소연한다. 계약서에 ‘시공사가 1차 책임준공 확약을 이행하지 못했을 경우 신탁사와 공동으로 PF 대출 원리금을 상환해야 한다’는 조항을 포함하는 경우가 많은 것으로 알려졌다.

건설업계 일각에서는 책임준공에 대해 ‘현대판 노예계약’이라는 불만도 터져 나오고 있다.

고금리와 원자재 가격 급등은 공사비 증가 및 정비사업 조합과의 갈등으로 이어져 공사 지연을 낳는다. 경기 침체와 노조 파업 등 건설사가 통제할 수 없는 요인도 공사 기간을 늘어나게 한다. 그런데도 공사가 늦어지면 책임준공 확약을 못 지켰다고 PF 대출 원리금 상환 등 채무를 떠안고, 손해배상 책임까지 지게 된다는 게 건설업계의 설명이다.

한국주택협회에 따르면 중소·중견 건설사들은 건설노조 파업 등 불가항력 사유로 책임준공을 이행하지 못한 경우에도 신용보강, 채무 인수를 요구받았다. 한국건설산업연구원이 최근 시공능력평가 순위 40∼600위 건설사를 대상으로 부동산 신탁사 참여 PF 사업장 현황을 분석한 결과를 보면, 신탁사가 참여한 70개 사업장 가운데 62곳에서 ‘책임준공 기한을 지키지 못할 경우 시공사가 페널티를 감수한다’는 조건으로 채무 인수 약정을 체결했다. 이 중 11곳에서는 이미 채무 인수가 발생했다. 이어 내년 2월까지 책임준공 시한이 돌아오는 24곳에서 추가로 채무 인수가 발생할 것으로 예상된다.

김성훈 기자 tarant@munhwa.com