정비사업 성공시대 끝났나[김성훈 기자의 부동산 깊이보기]

2∼3년 뒤 주택 공급부족 사태가 발생할 수 있다는 관측이 제기되는 가운데, 정부는 정비사업 규제 완화를 통해 대응할 방침을 밝힌 바 있습니다. 윤석열 대통령은 지난 8일 ‘도시주택공급 점검회의’에서 “국민이 원하는 곳에 국민이 바라는 주택을 빠른 속도로 공급할 수 있도록 재개발·재건축 속도를 높이겠다”며 “잘못된 주택 규제를 완전히 걷어내고 주택 공급이 최대한 활성화되도록 정부가 적극 나서야 할 때”라고 강조했습니다. 정부의 재건축 규제 완화 방침 속에 수도권 1기 신도시에서도 재건축 사업 설명회가 이어지며 분위기가 고조되고 있습니다. 노후계획도시 특별법으로 대대적인 용적률 인센티브를 제공한 효과로 보입니다.

정부가 주택 공급난을 우려하는 데는 나름의 근거가 있습니다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 들어 1∼2월 누적 주택 인허가 물량은 4만8722가구로 지난해 같은 기간보다 10.4% 감소했습니다. 또 2월 전국 주택 착공은 1만1094가구로 전년보다 32.1%나 줄었습니다.

그러나 야권의 총선 압승으로 재건축 규제 완화에 제동이 걸릴 수 있다는 것은 차치하고, 현재 진행되고 있는 정비사업 단지들의 상황만 봐도 치솟는 공사비로 인해 조합분담금이 급증해 조합과 건설사 간 갈등이 터지는 상황입니다. 서울에서조차 공사 지연이나 중단까지 발생하는 실정입니다. 지난해 말 기준으로는 재건축 가능 단지 가운데 용적률 200% 이상이 34.1%에 달했습니다. 특히 2022년 하반기 이후 부동산 시장이 가라앉아 재개발·재건축의 사업성도 전반적으로 떨어졌습니다. 건설사들의 수주 경쟁도 식었습니다. 서울 강남, 여의도, 한남동 등 집값 비싼 지역에는 대형 건설사 간에 출혈경쟁이 벌어지지만, 대다수 지역에선 잠잠합니다. 10대 건설사 중 7곳의 1분기 도시정비 사업 수주실적이 0건입니다.

이에 건설·부동산업계에서는 신도시 재건축에 대해서도 물음표를 달고 있습니다. 특별법으로 용적률 인센티브를 주긴 하지만, 교통이 좋지 않다거나 기존 아파트 시세가 낮은 경우, 기존 용적률이 이미 높아서 인센티브 효과가 크지 않은 경우 등은 사업성을 확보하기 쉽지 않다는 지적이 제기됩니다. 획기적인 공사비 인상 억제책을 마련하지 않는 한, 재개발·재건축 활성화가 만능의 주택공급 해결책은 될 수 없음을 명심해야 할 것입니다.