로봇·UAM 등 미래산업 건물, 더 높게 짓도록 허용

■ 서울시, 지구단위계획 체계개편

공개공지 조성따른 용적률 상향
전 지구단위계획구역으로 확대
탄소중립 도입땐 인센티브 제공

앞으로 서울에서 로봇 친화형 건물이나 도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하면 용적률 규제 완화 혜택을 받게 된다. 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용됐던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 이러한 제도 개선을 통해 서울 도심 내 민간개발이 활성화되면 오세훈 서울시장이 추진 중인 권역별 도심 대개조도 탄력을 받을 것으로 전망된다.

서울시는 이러한 내용을 담은 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 19일 발표했다. 지구단위계획이란 도시계획 수립 대상 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획의 한 유형으로 획일적으로 적용되는 기준보다는 지역의 특성에 맞는 특수한 기준 원칙이 필요하다는 취지에서 지난 2000년 도입됐다. 그동안 용적률, 건폐율 등 건축물 밀도 관리 수단으로 운영돼왔다. 건폐율이란 대지면적 대비 건축면적 비율을 말하며 용적률은 대지면적 대비 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적) 비율을 의미한다. 또 상한 용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 말한다. 서울의 경우 녹지지역을 제외한 서울 면적의 35%에 해당하는 지역이 지구단위계획구역으로 지정돼 있다. 시 관계자는 “제도 도입 24년이 지나면서 규제가 누적되고 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하기 어려워 용적률 체계를 대폭 손질하게 됐다”고 설명했다.

그동안 특정 대상지에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지란 시민이 자유롭게 이용하도록 업무시설 등에 설치된 소규모 휴식 공간을 가리키며 공개공지 조성을 통해 추가되는 인센티브는 용적률 최대한도의 120%까지다. 예를 들어 그동안 일반상업지역인 지구단위계획구역의 경우 공개공지 설치 때 용적률이 800%까지 허용됐는데 개정된 기준으로는 960%까지 확대 적용된다.

일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목도 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 시는 로봇 친화형 건물·UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책 방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공할 방침이다. 기존에는 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)에만 인센티브를 부여해왔다.

같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용돼 혼란을 야기했던 상한 용적률 기준도 통일된다. 기존에는 관련법(도시계획법) 개정에 따라 복잡하게 결정됐다. 예를 들어 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역 허용 용적률은 800%지만, 1991년 이후 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용됐다. 시는 이처럼 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화할 계획이다. 시 관계자는 “용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·강북 균형 발전에도 크게 기여할 것”이라고 말했다.

김군찬 기자 alfa@munhwa.com