2종 허용용적률 20%P로 상향 준공업지역 용적률 최대 400% 종상향땐 공공기여율 10% 통일 정비여건 개선 사업성제고 기대
서울시가 재개발·재건축 사업성을 높이기 위해 용적률을 완화하는 등 규제 완화에 나선다.
시는 30일 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 ‘2030 서울 도시·주거환경정비 기본계획’을 공개했다. 2030 기본계획은 시 정비사업 부문 최상위 계획으로, 재건축·재개발 활성화를 통한 안정적 주택 공급과 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 개조가 목표다. 시는 박원순 전 시장 시절 마련된 ‘2025 기본계획’이 보존에 중점을 둬, 경직된 용적률·높이 계획과 정비사업 대상지 축소로 최근 주택경기 변화 등을 반영하지 못해 9년 만에 대폭 개선하게 됐다고 밝혔다.
시는 우선 1종 일반주거지역에 대해 필로티(기둥만 세우고 비워둔 1층 공간) 포함 4층 이하로 정했던 층고 제한을 완화, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령과 같이 필로티 포함 6층 이하까지 허용한다고 밝혔다. 1종 일반주거지역의 용적률도 시 도시계획조례에 따라 150% 이하로 제한하던 것을 국토계획법 시행령과 통일해 최고 200%로 상향한다.
시는 2종 일반주거지역에 대해서는 기준용적률 대비 10%포인트였던 ‘허용용적률’을 20%포인트로 올려주기로 했다. 허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률로, 공개공지 조성 등을 통해 받을 수 있다. 또 기존에 3종 일반주거지역과 같은 용적률(250%)을 적용해 왔던 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있게 한다.
특히 ‘종상향(용도지역 상향)’이 이뤄질 때 공공기여 비율을 1단계 상향 시 10%로 통일한다. 시 관계자는 “과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게 하려는 조치”라고 말했다.
2030 기본계획에는 시가 지난 3월 27일 발표했던 ‘사업성 보정계수’ 도입과 ‘현황용적률(현재 건축물대장에 기재돼 있는 용적률)’ 인정 방안도 담겼다. 사업성 보정계수는 땅값과 단지 규모 등을 고려(재개발은 땅값만 고려)해 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용해 주는 제도다.
서울 평균 공시지가를 재개발·재건축 대상 구역 공시지가로 나눠 산출한다. 시는 땅값이 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 가구 수가 많을수록 보정계수가 커져 사업성을 높여준다고 설명했다. 시는 이를 통해 현재 20% 수준인 허용용적률의 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려줄 방침이다. 예를 들어 허용용적률 20%인 3종 지역에 사업성 보정계수 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라간다. 이 경우 분양주택 용적률이 최대 10%포인트(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 증가해 사업성이 개선된다고 시는 설명했다.
한병용 시 주택정책실장은 “2030 기본계획을 통해 정비 여건이 대폭 개선돼 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔워줄 것으로 기대한다”고 말했다.
