오피스텔 매매·전세시장 침체 계속…내년엔 살아날까?

기준금리 인하·신규물량 감소 등 호재…수익률은 여전히 높은 수준


전국적으로 오피스텔 가격 하락폭이 커지면서 그나마 시장을 떠받치던 서울 오피스텔 매매가도 5개월 만에 다시 하락세로 전환됐다.

17일 한국부동산원의 ‘11월 오피스텔가격동향조사’에 따르면, 지난달 전국 오피스텔 매매가격 변동률은 -0.13%를 기록했다. 공급이 많은 지역을 중심으로 매수심리가 위축되며 전월(-0.08%) 대비 하락폭이 커졌다. 수도권 역시 전체적으로 하락폭이 확대(-0.05%→-0.08%)됐다.



특히 서울(0.03%→-0.01%)은 지난 6월 전월 대비 0.02% 하락한 뒤 7월 보합세(0.00%)를 거쳐 8월부터는 3개월(0.03%→0.02%→0.03%) 연속 상승세를 보인 바 있다. 하지만 5개월 만인 지난달 매매가격지수 변동률이 하락으로 전환된 것이다. 한국부동산원은 “가격 상승에 대한 부담감이 증가하는 가운데 신축 오피스텔 공급이 많은 서울 동북권이 하락을 주도하며 하락으로 전환됐다”고 분석했다.

그 외에도 경기(-0.10%→-0.08%)는 하락폭이 축소되긴 했지만 인천(-0.12%→-0.26%)은 신축 아파트 공급이 많은 지역을 중심으로 오피스텔 수요가 감소하면서 하락폭이 더 커졌다. 지방에선 부산·대구·광주 등 대부분 지역에서 하락폭이 확대되며 전체적으로 하락폭이 확대(-0.23%→-0.31%)됐다.

오피스텔 전세시장 역시 전세사기 여파로 기피 현상이 심화되며 전국적으로 하락폭이 확대(-0.06%→-0.08%)됐고, 서울도 보합세(0.02%→0.00%)로 전환됐다. 아울러 꾸준히 오르던 오피스텔 월세가격도 상승세 장기화에 따른 수요 감소의 영향으로 전국적으로 상승폭이 축소(0.14%→0.11%)됐다. 서울(0.14%→0.09%)의 경우 역세권 신축 오피스텔에 대한 수요는 꾸준했지만, 상대적으로 수요가 적은 노후 오피스텔을 중심으로 월세가 하락하며 상승폭이 줄었다.

다만 전국 오피스텔 수익률은 5.43%로 전월(5.41%) 대비 0.02%포인트 상승했다. 지역별 수익률은 대전 7.83%, 세종 6.38%, 광주 6.33% 순으로 높았으며, 서울이 4.89%로 가장 낮았다. 이는 오피스와 중대형상가, 국고채 금리, 주택담보대출 금리보다 높은 수준이다. 한국은행에 따르면 올해 10월과 11월 한국은행 기준금리가 0.25%포인트씩 두 차례(3.50%→3.25%→3.00%) 하향 조정됨에 따라, 현재 정기예금 이자 혹은 국고채 투자 수익률은 2~3% 수준으로 하락한 상태다.

이에 따라 내년부터는 오피스텔 시장이 다시 회복세를 보일 것이라는 분석도 있다. 기준금리 추가 인하 가능성이 있고 아파트값 급등에 따른 피로도가 계속 쌓여있어, 상대적으로 저렴하면서 안정적으로 수익을 창출할 수 있는 오피스텔이 투자자들의 주목을 받을 수 있기 때문이다. 내년부터 오피스텔 신규 공급 물량이 감소할 것이라는 전망도 시세 회복 가능성을 높이는 또 다른 요인이다.

실제로 부동산R114에 따르면, 올해 전국 오피스텔 분양물량은 부동산 호황기였던 2021년 5만6704실의 29.13% 수준인 1만6522실 수준으로 급감했고, 입주물량도 꾸준히 감소해 2021년 7만7018실의 절반에도 못 미치는 3만2214실(41.82%)에 불과했다. 분양에서 입주까지 약 3년 내외가 소요되는 것을 고려할 때 2025년 입주(예정)물량은 소폭 감소한 3만여 실 수준으로 예상되며, 2026년 이후에는 반 토막 이상 감소한 1만 실 이내에 그칠 것으로 예상된다.

노기섭 기자