실수요자라면… 3단계 DSR 시행전에 ‘똘똘한 한 채’[2025 설특집]

서울·수도권 공급‘역대급 부족’
정치불안에 침체 겹쳐 소폭하락
투자보다 실거주 선별매수 적기

올해 서울 및 수도권 부동산은 역대급 공급 부족에 금리 하락 등으로 상승세가 예상되지만, 오는 7월부터 적용되는 ‘3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 대출규제와 경기침체, 탄핵사태 등 정치적 변수가 겹쳐 그 폭은 크지 않을 것이란 전망이 우세하다. 전문가들은 올해 실거주용 내 집 마련이 필요하다면 대출규제가 실행되기 전 ‘똘똘한 한 채’ 매수를 추천했다.

23일 문화일보가 부동산·금융 전문가 취재를 종합한 결과, 올해 주택시장은 1분기 탄핵 정국부터 봄 이사 철까지 관망세와 함께 소폭 하락해 2분기부터 회복 조짐을 보일 것으로 예상된다. 이어 3분기부터 상승세를 이어가는 ‘상저하고(상반기 하락 하반기 상승)’ 전망이 지배적이다.

올해 부동산 시장을 관통하는 키워드는 ‘공급부족’이다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정물량은 총 26만3330가구로 11년 만에 최저 수준이다. 전세·매매 물량 부족이 수요를 자극할 것으로 예상되는데, 여기에 기준금리까지 인하되면 실제 가격 상승으로 이어질 수 있다는 설명이다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 “기준금리 하락이 실제 시중 주택담보대출 금리 하락으로도 이어져 차입 여력에 실제 변동이 있을지 주시해야 한다”고 말했다. 다만, 탄핵 국면에 경기침체까지 겹쳐 그 상승 폭은 크지 않을 것이란 게 대다수 전문가의 관측이다. 그런 만큼 시세차익을 노린 투자보다는 실수요를 위한 선별적 매수가 적합한 시장으로 분석된다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정치적 불안에 경기침체까지 겹쳐 단기적으로 관망세가 이어지겠지만, 실수요인 전세물량 부족은 이를 뛰어넘을 상승 요인”이라며 “내 집 마련이 필요하다면 거래 침체로 인한 하락세가 시작되는 올해 초반이 오히려 매수 적기로, 대출 규제 전이라 자금 확보도 상대적으로 용이하다”고 말했다.

반면, 서울은 지난해 이미 크게 상승한 만큼 올해 박스권에서 움직일 것이란 전망도 공존한다. 박원갑 KB국민은행 수석 전문위원은 “정치적 불확실성이 완전히 해소되기 전 큰 폭의 오르내림은 없을 것”이라고 전망했다. 실거주용 내 집 마련 전략으로 가격 경쟁력을 꼽았다.

이승주 기자 joo47@munhwa.com