전월세 계약 30일이내 미신고 ‘최대 30만원 과태료’… 과세자료로는 활용 안돼[10문10답]

‘주택 임대차계약 신고제’는 임대인과 임차인이 정보를 공평하게 공유하고, 그에 따른 책임과 의무를 다할 수 있도록 하기 위해 필수불가결한 제도다. 그런데도 그동안 도입이 지연된 이유는 주택 임대차계약 신고제가 도입되면 세무 당국의 ‘과세 자료(세금을 매기기 위한 자료)로 활용될 가능성이 있다’ ‘임대인에게 일방적으로 불리하게 작용할 수 있다’ 등 다양한 불안과 의구심이 제기돼 왔기 때문이다. 주택 관련 제도 중에서는 존재하기는 하지만, 실제로는 일부 지역 등에서 사문화(死文化)한 제도가 많다. 대표적인 사례가 ‘월세 세액공제’(세입자가 매달 지출하는 월세에 대해 세액을 절감할 수 있도록 지원하는 제도)다. 월세 수요가 많은 서울 강남구 등에서는 임대인이 “국세청에 신고하지 않고, 월세 세액공제 등을 신청하지 않겠다고 약속해야 월세를 주겠다”고 임차인에게 강요하는 사례가 많다. 그런 지역, 즉 임대인 우위 지역에서는 월세 세액공제 같은 제도는 ‘빛 좋은 개살구’로 여겨지는 경우가 많다. 정부가 오는 6월부터 주택 임대차계약 신고제를 이행하지 않으면 과태료를 부과하기로 한 것도 더는 시행을 미뤄서는 안 되겠다는 판단을 했기 때문으로 보인다. 그러나 6월 시행 결정도 오랜 계도기간 끝에 어렵사리 내려진 것이다.

1. 주택 임대차계약 신고제란

주택 임대차계약 신고제는 보증금 6000만 원 또는 월 차임 30만 원을 초과(경기도 외 군 지역 제외)하는 주택 임대차 계약 때 30일 이내 신고 의무를 부여한 것이다. 주택 임대차계약 신고제는 주택 임대차시장의 실거래 정보를 투명하게 공개하고 임대인과 임차인 간 정보 비대칭을 극복하기 위한 목적으로 2020년 8월 도입됐고 2021년 6월부터 시행됐다.

그러나 정부는 “과태료 부과에 따른 국민 부담과 행정 여건 등을 감안해야 한다”며 과태료를 한시적으로 부과하지 않는 계도 기간을 무려 4년이나 운영해왔다. 제도는 시행됐는데 시행이 연기된 기간이 4년에 달한다는 뜻이다. 정부는 4년이나 이어진 계도 기간이 오는 31일 끝나는데 더는 연장하지 않고 6월 1일부터는 제도를 실제로 시행하겠다고 밝혔다.

2. 계도 기간을 더 연장하지 않기로 한 이유는

정부는 주택 임대차계약 신고율이 계속 높아져 지난해에는 95.8% 수준에 이르렀으며 신고제의 기반이 되는 부동산거래관리시스템(RTMS)의 고도화, 모바일 신고 기능 도입 등을 완료해 제도 안착을 위한 기반이 어느 정도 마련됐다고 판단했다고 강조하고 있다. 주택 임대차계약 신고율(추정)은 2021년 6∼12월 82.2%였지만 꾸준히 높아져 지난해에는 95.8% 수준까지 상승했다. 다른 과태료 부과 제도와 비교해 장기간의 계도 기간을 운영해 왔으므로 이를 추가로 연장하기보다는 과태료 부과를 통해 임대차계약 신고를 독려함으로써 투명한 거래 질서 확립을 촉진하겠다는 것이 정부의 구상이다.

3. 어기면 어떤 처벌을 받게 되나

주택 임대차계약 체결 후 30일 이내 신고 의무를 위반하는 경우에는 최소 2만 원부터 최대 30만 원까지 과태료를 부과받게 된다. 정부는 당초 임대차계약 신고 의무를 위반할 경우 최소 4만 원에서 최대 100만 원까지 과태료를 부과하려고 했다. 그러나 지난 4월 무려 4년이나 끌어온 계도 기간을 더는 연장하지 않겠다고 밝히면서 정부는 당초 최대 100만 원이었던 과태료를 최대 30만 원까지 하향 조정했다. 다만 ‘거짓 신고’ 과태료만 당초 계획과 동일하게 100만 원을 유지했다. 이에 따라 ‘과태료가 너무 적어 일부 임대인이나 임차인이 신고하지 않고 차라리 과태료를 내고 말겠다며 버틸 가능성이 있다’는 우려도 일부에서 나온다.

4. 시행 초기 혼선에 대한 우려는 없나

국토교통부는 부동산 정보체계의 구축·운영 위탁기관인 한국부동산원과 합동으로 과태료 부과를 본격 시행하기 직전인 5월을 집중 홍보 기간으로 설정해 적극적으로 홍보에 나서겠다고 밝혔다. 공인중개사협회와 연계한 중개사 대상 교육, 법무부와 연계한 전국 지방자치단체 공무원 대상 교육 등을 실시할 예정이다. 행정복지센터에 확정일자 부여만 신청하고 주택 임대차계약 신고를 하지 않은 경우에는 신고 대상임을 자동으로 안내하는 알림톡을 발송할 계획이다.

5. 언제부터 체결한 계약이 신고 대상인가

국토부는 국민 혼란을 최소화하기 위해 계도 기간 중 체결된 주택 임대차계약은 과태료 부과 대상에서 제외하고, 6월 1일 이후 체결하는 계약부터 30일 이내에 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 경우에 대해 과태료를 부과하기로 했다. 정부의 이번 방침으로 6월부터 임대차계약 신고 의무를 위반한 경우에는 지자체에서 과태료를 부과할 수 있게 됐으나 실제 부과는 7월 이후에 이뤄질 것으로 전망된다.

6. 어떻게 신고하나

주택 임대차계약 신고는 임대인, 임차인 모두에게 신고 의무가 있으나 일방이 신고하더라도 서명·날인된 계약서를 제출하면 공동 신고로 간주하기로 했다. 실질적인 신고 방법은 지자체 읍·면·동 행정복지센터를 방문해 신고할 수도 있고 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 PC·스마트폰·태블릿PC 등 각종 디지털기기로 접속해 간편 인증을 한 뒤 온라인 신고도 가능하다.

7. 6월 1일 이후 갱신 계약 시에도 신고 대상인가

국토부에 따르면 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신은 임대차 신고 대상이 아니기 때문에 따로 신고할 필요가 없다. 다만 임대료 변경이 있는 경우는 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다.

8. 예컨대 지난 1월 체결한 주택 임대차계약을 6월 1일 이후 신고하면 과태료 부과 대상인가

과태료가 부과되지 않는다. 계도 기간 종료일인 5월 31일 이전에 체결된 주택 임대차계약은 법규상 과태료 부과 대상에서 제외되기 때문이다. 6월 1일 이후 체결된 주택 임대차계약부터 신고 의무를 위반할 경우 과태료가 부과된다고 보면 된다.

9. 임대차 신고 정보가 임대 소득에 대한 과세 정보로 활용되나

많은 임대인이 우려하고 있는 민감한 문제다. 이와 관련, 국토부는 ‘주택 임대차계약 신고제는 임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도로 현재 법령상 과세 자료로 활용되고 있지 않다’고 강조하고 있다. 주택 임대차계약 신고를 했다가 국세청 과세 자료로 활용돼 대규모 ‘세금 폭탄’을 맞을 가능성은 없다는 것이 국토부 측 설명이다.

10. 법원이나 등기소 등으로부터 확정일자를 부여받았는데 주택 임대차계약 신고를 별도로 해야 하나

확정일자만 먼저 부여받고 주택 임대차계약 신고를 하지 않은 경우 주택 임대차계약 신고를 별도로 해야 한다. 참고로 주택 임대차계약 신고 시 계약서를 함께 제출하면 확정일자 부여가 의제(擬制·본질은 같지 않지만 법률에서 다룰 때는 동일한 것으로 처리해 동일한 효과를 주는 일)돼 ‘임대차계약신고필증’ 교부 시 우측 상단에 확정일자 번호가 표기되므로, 별도로 확정일자 부여 신청을 할 필요가 없어서 편리하다.

주택 임대차계약 신고제와 관련해 초기에는 문의 사항이 많을 것으로 전망된다. 관련 문의 사항은 주택임대차 신고 콜센터 1533-2949로 하면 된다. 김헌정 국토부 주택정책관은 “주택 임대차계약 신고의무 위반 시 부과되는 과태료 시행은 주택 임대차계약 신고제의 안착을 위한 불가피한 결정”이라며 “앞으로 신고 편의성 개선과 집중 홍보를 통해 과태료 대상을 더욱 줄여나가고 확정일자 자동 부여, 정보 비대칭 완화 등 임차인 권리 보호에 기여하는 순기능은 더욱 발전시켜 나갈 것”이라고 밝혔다.

조해동 기자