“더 센 수요 억제 카드 온다”…3차 부동산 대책 이번주 발표

정부가 서울·경기 일부 지역의 주택 가격 과열을 잡기 위해 부동산 시장 안정화 대책을 추가로 발표한다. 이번 대책에는 서울 마포·성동구 등 ‘한강 벨트’를 규제지역으로 묶고, 고가 주택에 대해 대출 한도를 줄이는 방안이 포함된 것으로 알려졌다. 부동산 상승장을 주도하는 지역을 중심으로 ‘핀셋 규제’에 나서겠다는 것인데, 수요 대책으로 집값 안정 효과를 지속시키기는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다.

13일 관계 부처에 따르면 국토교통부는 이번 대책을 통해 현재 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 국한된 부동산 규제지역을 확대하는 방안을 검토하고 있다. 집값 상승률이 강남보다 높은 서울 마포·성동구 등과 성남 분당구가 지정될 가능성이 크다. 투기과열지구 지정 시 주택담보인정비율(LTV)이 30%로 제한되고, 조정대상지역 지정 시 취득세가 최대 5%포인트 인상된다. 각각 집값 상승률이 물가상승률의 1.5배·1.3배를 넘으면 지정할 수 있는데, 이미 요건은 충족된다.

토지거래허가구역을 확대 지정할 가능성도 제기된다. 토허구역으로 지정되면 2년 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 막는 효과가 있다. 정부는 앞서 9·7 대책에 국토교통부 장관의 토허구역 지정 권한 확대 내용을 담은 바 있다. 다만 관련 법안 처리에 시간이 필요해 이번 대책에서 제외될 수 있다는 관측이 나온다.

집값 상승세를 주도하는 고가 주택에 대해 대출 한도를 축소하는 방안도 포함된 것으로 알려졌다. 현재 규제지역 LTV는 40%인데, 일부 고가 주택은 한도를 더 줄이는 것이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 전세대출을 포함하는 규제도 거론된다. 손쉬운 전세대출이 전세가격 상승 및 갭투자 활성화를 초래하고, 다시 매매가격 상승으로 이어지는 악순환을 끊어야 한다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다. 정부와 금융 당국은 그동안 서민 주거안정을 해칠 수 있다는 우려 때문에 전세대출의 DSR 규제에 신중론을 펴왔다. 하지만 전세보증금이 시장 전체의 유동성을 증가시켜 규제가 필요하다는 점이 설득력을 얻은 것으로 보인다.

전문가는 DSR 한도 산정에 전세대출을 포함시키는 규제가 수요를 억제하는 강력한 대책이 될 것으로 분석했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “현재 집값 상승을 주도하는 건 마포·성동·강동·동작·광진구는 비규제 지역 중상급지인데, 이 지역은 갭투자 수요가 상당하다”며 “전세대출 DSR 적용이 시행되면 매수심리 경직 및 다주택자 매물 출회로 가격 조정이 불가피할 것”이라고 전망했다.

공시가격을 현실화해 보유세 부담을 높이는 방안은 ‘증세’ 프레임에 대한 부담으로 이번 대책에서 빠질 것으로 전해졌다. 재산세와 종합부동산세의 과세 표준을 결정하는 공시가격 현실화율과 공정비율을 높이면 세율을 올리지 않아도 세 부담이 늘어나는 효과가 있다.

다만 이번 대책도 집값 상승 기대심리를 확실하게 누를 공급대책 없이 수요억제에 초점을 맞춰 효과가 오래 지속되기 어렵다는 관측이 나온다. 남 연구원은 “공급 부족에 따른 신축 아파트 희소성 및 가격 상승 기대감, 기준금리 추가 인하에 따른 대출금리 하락 추세 등 상승요인이 여전히 존재해 큰 폭의 가격 하락은 제한적일 수 있다”며 “최근 동대문·강서구처럼 규제 영향이 적은 인근 지역으로 가격 상승이 전이 및 확장될 수 있다”고 예상했다.

김지현 기자