서울 모든 아파트 갭투자 막힌다… ‘초강경 3중규제’

정부가 15일 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역에 대해 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘3중 규제’를 실시하겠다고 밝힌 것은 수요 억제를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 강력한 의지를 밝힌 것으로 해석된다.

정부가 서울과 경기 일부 지역에 대해 3중 규제에 나선 것은 문재인 정부 시절인 2017년 8월 ‘8·2 대책’을 통해 서울 강남·서초·송파·강동·성동·마포 등 일부 지역과 세종시를 투기지역·투기과열지역·조정대상지역 등으로 3중 규제한 뒤 약 8년 만에 처음이다. 앞으로 기획재정부 장관이 서울 일부 지역 등을 투기지역으로 지정할 경우 4중 규제를 받게 된다.

조정대상지역 등 규제지역이 되면 대출 규제 등은 자동으로 따라온다. 조정대상지역이 되면 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자(처분조건부 1주택 포함)는 40%, 유주택자는 0%로 줄어든다. 비규제지역(수도권 외) LTV가 무주택자는 70%, 유주택자는 60%인 것을 고려하면 천지차이다. 전세대출 보증비율도 80%(비수도권 90%)로 강화된다.

규제지역이 되면 가장 큰 변화가 나타나는 것이 세 부담 증가다. 다주택자에 대한 취득세 세율의 경우 조정대상지역 2주택자는 8%(비조정대상지역 3%), 3주택자는 12%(〃 4%)로 급등한다. 2주택 이상 다주택자의 양도소득세 중과 조치와 장기보유특별공제(장특공제) 전면 배제 조치도 취해진다. 다만, 다주택자 양도세 중과 조치와 장특공제 전면 배제 조치는 내년 5월까지 한시적으로 유예돼 있다. 하지만 시장에서는 내년 5월 한시적 유예 조치가 더 이상 연장되지 않고 종료될 것으로 예상하고 있다.

유튜버 ‘두꺼비 세무사’가 다주택자 양도세 중과 조치와 장특공제가 연장되지 않는다는 전제하에 양도가액 15억 원, 취득가액 7억 원(기타 필요경비 0원)으로 가정하고 세 부담을 계산한 결과, 규제지역 3주택자와 1가구 1주택자의 세금 격차가 약 17배에 달하는 것으로 나타났다.

이 경우 3주택자는 기본 세율에 30%포인트 중과세가 적용돼 국세와 지방소득세를 더한 세금이 약 5억9208만 원에 달하고, 2주택자는 기본 세율에 20%포인트 중과세가 적용돼 세금이 약 5억436만 원으로 나타났다. 반면 1가구 1주택자의 경우 비과세 혜택을 받고 장특공제를 80% 받을 경우 세금이 약 348만 원에 불과했다. 토지거래허가구역으로 지정되면 내·외국인을 막론하고 2년간 실거주 의무가 부여되기 때문에 전세 등을 낀 ‘갭투자’가 사실상 불가능해진다.

정부는 수도권에서 주택담보대출 한도를 주택 가격별로 차등해 축소하는 규제도 내놨다. 주택가격이 15억~25억 원이면 주담대 한도가 현행 6억 원에서 4억 원으로 줄고, 주택 가격이 25억 원을 초과하면 한도가 2억 원으로 더 낮아진다. 15억 원 이하 주택의 대출 한도는 종전과 같이 6억 원으로 유지된다.

총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 반영되는 스트레스 금리도 높인다. 현재 1.5~3.0%를 적용하고 있는데, 하한을 3.0%로 일괄 적용한다. 이에 따라 차주별 대출 한도는 6.6~14.7%가량 감소할 전망이다. 1주택 보유자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자 상환분도 DSR에 반영한다. 금융위는 향후 전세대출 DSR 적용 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.

조해동 기자, 김지현 기자