다주택자 ‘주인 전세’ 고육지책… “19일까지 팔아만 주세요”

직장인 A 씨는 17일 경기 용인시 수지구에 있는 전용면적 59㎡짜리 아파트를 내놓았다. 매매가는 8억 원이었지만 실제로 매수인에게 받겠다고 제시한 돈은 1억5000만 원이었다. 단 집을 판 후 해당 아파트에 A 씨가 세입자로 계속 사는 조건이다. 계약서상 매매대금과 실거래가의 차익인 6억5000만 원이 전세보증금인 셈이다. A 씨는 공인중개사에게 “서울 아파트 실입주 전까지 고액 ‘주인 전세(매도인이 같은 집 전세입자로 거주)’를 유지해 줄 수 있다”며 “전세보증금 제외하고 현금 1억 원 내로도 협상 가능하니 19일까지 팔아만 달라”고 부탁했다.

오는 20일부터 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이고 갭투자(전세 낀 매매)가 막히는 가운데, 수요자들의 고육지책 사례가 속출하고 있다. 다주택자 주인이 세입자로 거주하는 주인 전세부터 가족 간 직거래 사례도 나오고 있다. 이 경우 전세매물이 시장에 돌지 않게 되는데, 전세 공급원인 갭투자까지 막히면 전세대란이 벌어질 수 있다는 우려가 커지고 있다.

이날 서울과 경기 주요 지역 부동산공인중개업소엔 다주택자들의 주인 전세 문의가 잇따랐다. 다주택자 집주인은 내년 5월까지 양도세 중과를 피하기 위해 집을 팔아야 하는데 토허구역으로 인한 매물잠김현상이 오기 전에 매매할 수 있고 번거롭게 이사할 필요도 없기 때문이다. 16일부터 서울 전역에서 주택담보대출비율(LTV)도 40%로 축소된 만큼 매수인도 자금 부담을 상당히 줄일 수 있다. 가족 간 직거래 방법이 공유되면서 관련 문의도 늘고 있다. 이는 부모가 자녀에게 집을 팔고 전세 계약으로 자녀 집에 거주하는 방식이다.

‘거래 빙하기’를 앞두고 전세매물이 빠른 속도로 사라지면서 시중에 공급 부족 시그널은 뚜렷해졌다. 토허구역 효력이 20일 발생하면 실거주의무 탓에 임대목적 매입도 불가능해진다. 토허구역 지정과 함께 내년 입주물량 감소까지 맞물리면 입지가 좋은 곳부터 전세매물은 줄어들 수밖에 없다. 전월세 매물 공급자는 다주택자와 갭투자자인데 수도권 37개 지역이 토허구역으로 묶이면 신규 전월세 공급 물량은 사실상 없다는 의미다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전월세 등 임대차 시장의 월세화와 전세물건 감소 현상은 당분간 지속할 전망”이라며 “구매수요 억제로 임대차 시장에 내 집 마련 실수요가 머물거나 기준금리 인하, 주택공급(입주) 감소, 전세대출 규제 등으로 전세가 상승 압력이 지속할 수 있다”고 말했다.

민간 임대 물량이 급감하면 ‘전세 → 반전세 → 월세’ 전환도 가속화될 것으로 보인다. 앞서 정부가 6·27 대출규제와 9·7 주택공급대책을 통해 전세대출을 규제하자, 전세 대신 월세나 반전세 계약이 증가한 바 있다. 세입자 선택지가 줄게 되면서 임대차시장 불안감이 확산할 것이라는 지적도 나왔다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “거래는 막고, 실거주는 강제하며, 임대는 제한하는 3중 구조가 ‘거래 위축 + 임대공급 감소 + 세입자 부담 증가’로 이어지게 된다”고 말했다.

권도경 기자, 이소현 기자