대환대출도 LTV 강화 ‘불똥’… 주담대 갈아타기 제한

10·15 부동산 대책으로 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 일괄 40%로 하향 조정되면서 차주들의 이자상환 부담을 줄이기 위한 대출 갈아타기가 제한되는 게 아니냐는 지적이 나온다. 부동산 지역규제와 대출규제가 한꺼번에 발표되면서 실제 적용을 두고 금융권의 혼란이 커지는 양상이다.

17일 금융권에 따르면, 서울 전역과 경기 12개 지역이 부동산 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 설정되면서 대환대출을 받으려는 차주들의 대출 한도가 줄어드는 게 아니냐는 문의가 잇따르고 있다. 이번 규제로 LTV가 70%에서 40%로 자동 하향 조정됨에 따라, 차주들의 대출가능액이 집값의 30%만큼 줄어드는 게 아니냐는 것이다. 대환대출은 차주 관점에서 A은행에서 B은행으로 기관이 바뀌는 것이지만, 은행 입장에서는 신규 대출 실행이다 보니 새로운 LTV 규정을 적용해야 하기 때문이다.

예를 들어 3년 전 주담대 7억 원을 받아 서울 소재 10억 원 시가 아파트를 구입한 사람이 대출 갈아타기를 할 경우, LTV 축소로 대출 가능 금액이 4억 원으로 줄어들 수 있다. 일부 은행은 은행연합회를 통해 금융 당국에 대환대출 실행 시 LTV 적용을 어떻게 할지에 대해 질의를 한 상태다. 한 시중은행 관계자는 “기존에 적용된 LTV 비율만큼 대출 가능액을 인정해줄 필요가 있어 보인다”며 “부동산 대책 발표 전에 대출을 받은 차주라 가계대출 총량을 추가로 늘리는 것도 아니고, 집값 상승을 유발하지도 않는데 과한 규제인 것 같다”고 말했다.

금융 당국은 현재로는 대환대출 차주에 대한 LTV 적용 예외 등을 검토하지 않고 있다. 금융위원회 관계자는 “신규 대출에 대해 LTV 산정을 다시 하는 것은 당연한 일”이라고 말했다. 다른 시중은행 관계자는 “기존에 LTV 한도가 70%일 때도 모든 차주가 이를 꽉 채워 주담대를 받은 것은 아니다”라며 “차주별 영향이 어떻게 나타날지는 지켜봐야 할 필요가 있다”고 말했다.

신혼부부와 무주택 청년 등 생애최초 주택 매수자의 대출 한도 관련 문의도 증가하고 있다. 금융 당국은 생애최초 LTV 70%는 변함없이 적용한다는 방침이다. 그럼에도 서울에서 내 집을 마련하기는 더욱 어려워질 것으로 보인다. 금융 당국은 서민·실수요자를 위한 보금자리론 등 정책대출은 규제지역 지정과 무관하게 유지된다고 밝혔지만, 강북구·금천구·도봉구 등 외곽지역 평균 아파트 가격도 6억 원에 근접하고 있다.

조금이라도 대출을 더 받기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 한도가 은행(40%)보다 높은 2금융권(50%)으로 문의도 증가하고 있다. DSR을 적용받지 않는 예금담보대출도 늘어나는 추세다.

김지현 기자