고강도 규제에 뜨거워진 서울 경매시장, 실거주 의무 無… 감정가 130% 낙찰도

수도권 37곳이 토지거래허가구역으로 묶인 가운데 규제를 비껴간 아파트 경매 시장이 달아오르고 있다.

경매로 아파트를 낙찰받으면 토허구역이 적용되지 않아 대출을 받지 않는 한 실거주 의무가 부여되지 않아서다. 한강변 등 핵심지에서는 경매 낙찰가가 기존 신고가를 웃돌거나 노원구 등 외곽지 소형 아파트 물건에 입찰자가 몰리는 등 사실상 서울 전역에 경매 열기가 번지는 양상이다.

10일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 5일 노원구 상계동 상계주공6단지 전용면적 41.3㎡는 최저입찰가 3억9040만 원에 2회차 경매가 이뤄졌다. 응찰자 13명이 몰리며 4억7806만 원(매각가율 98%)에 낙찰됐다. 부동산 업계는 이례적인 현상으로 보고 있다. 그간 핵심지에서 고가 낙찰이 이어진 반면 외곽지에선 유찰이 거듭되던 양상에 변화가 생긴 것이다. 지난 10월 20일부터 토허구역으로 묶인 노원구는 아파트 매매 시 2년 실거주 의무가 부여되지만 경매로 낙찰받은 경우는 제외된다.

매매 최고가보다 높은 낙찰 사례도 나왔다. 영등포구 여의도 삼부아파트 전용 135.8㎡는 지난 2일 감정가(31억2000만 원)의 127%인 39억5000만 원에 낙찰됐다. 5월 매매가(37억2000만 원)보다 2억3000만 원 높다. 이날 기준 해당 타입 최저 호가는 42억5000만 원이다.

핵심지 진입장벽이 높아지자 투자 수요가 상대적으로 저렴한 외곽지로 이동하면서 일부 지역은 낙찰가율이 강남 3구를 웃돌고 있다. 지지옥션의 11월 경매 동향 보고서에 따르면 관악구 아파트 낙찰가율은 105.2로 서초구 102.4보다 높았다.

고강도 규제 여파로 아파트 거래절벽이 현실이 된 가운데 거래와 동시에 낙찰가가 공개되는 경매시장이 매매시장의 선행지표로 작용할 것이란 관측도 제기된다. 경매시장에서 가격이 계속 오르고 있어 결국 낙찰가를 따라 실거래가도 상승할 것이란 분석이다.

이소현 기자