대출 조이고 규제 묶었지만…거래만 잡고 서울집값은 못잡았다

수도권 37곳을 ‘3중 규제’로 묶은 10·15 부동산 대책 이후 서울 주택 매매 거래량이 약 60% 급감했지만 내년 집값 상승세는 가파를 것으로 예상되고 있다. 내년 ‘입주절벽’이 예고된 상황에서 시중 유동성은 폭증해 집값을 밀어 올리고 있는 양상이다. 서울 아파트 매물은 연초보다 30% 줄면서 전월세 시장 불확실성도 갈수록 커지고 있다.

31일 고준석 연세대 상남경영원 교수는 문화일보와의 통화에서 “내년 서울 집값은 보수적으로 잡아도 5∼10% 정도 오를 것”이라며 “강남 3구를 중심으로 한 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 건재할 것으로 보인다”고 말했다. 최근 주택산업연구원도 내년 수도권 집값은 2.5%, 서울 집값은 4.2% 오를 것이라고 전망했다. 비수도권은 0.3% 상승해 전국적으로는 1.3% 상승할 것으로 예측됐다.

유동성 확대도 공급 부족과 함께 전국적인 집값 상승 추세를 부채질할 것으로 분석된다. 고 교수는 “시장 가격을 움직이는 건 입주 물량인데 내년 공급이 너무 부족하다”며 “통화량(M2)도 많이 늘어나 있고 금리도 떨어질 가능성이 크기 때문에 실물자산을 자극할 요인이 넘치고 있다”고 설명했다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 4165가구로 추산됐다. 적정 수요(4만6567가구)는 물론 올해 입주 물량인 4만6353가구의 10%에도 미치지 못한다. 내년 입주 예정 단지 중 1000가구 넘는 대단지는 단 한 곳도 없다.

재정확대에 따른 유동성 폭증 여파는 심화할 것으로 보인다. 통화량과 집값은 상관관계가 있는데 금리 인하 기대감 등으로 국내 유동성 증가폭은 커지는 양상이다. 시장 왜곡에도 한몫하고 있다. 통상 거래량이 줄면 가격이 떨어지는데 최근 거래량이 급감해도 신고가가 쏟아지는 기현상이 속출하고 있다.

내년 시장 여건도 좋지 않다. 공급가뭄, 전월세 시장 불안 등 위험요인이 산적해 있다. 전월세 시장은 이미 요동치고 있다. 아실에 따르면 지난 29일 기준 서울 아파트 매매·전세·월세 매물을 합친 총 매물 수는 10만699건으로 집계됐다. 올해 1월 초보다 28.4% 감소한 수치다. 이대로라면 내년 서울 아파트 총 매물 건수는 10만 건 아래로 떨어질 우려가 커진다. 전세 매물은 27.7% 감소했다. 월세난으로도 직결될 수 있다. 전세 물량이 소진되면 월세 품귀현상은 벌어질 수밖에 없다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “전세난보다 더 심각한 것이 월세난”이라며 “아파트뿐 아니라 빌라, 오피스텔 공급까지 부족한 마당에 비아파트 전세사기 불안감은 여전한 만큼 무주택 서민만 사면초가에 몰릴 것”이라고 경고했다.

권도경 기자, 이소현 기자