5월 9일까지 잔금 치러야 중과 면해… 서울은 9월 9일·11월 9일까지[10문10답]

오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료된다. 양도세가 중과되면 다주택자는 6∼45%의 기본 세율에 주택 보유 수에 따라 20∼30%포인트가 가산된다. 정부는 세입자들이 살고 있는 다주택자 매물을 팔 수 없다는 지적이 나오자 퇴로를 열어줬다. 잔금·등기 기한을 최대 6개월까지 부여하고, 세입자가 거주 중인 주택은 임대차 기간 종료 시점까지 실거주 의무를 유예한 것이다. 매도 퇴로가 열리자 서울 아파트시장에서 매물 증가와 호가 하락 현상도 나오고 있다. 정부는 집값을 잡기 위해 임대사업자 대출 연장 규제 및 대환 규제도 검토하고 있다. 양도세 중과 부활에 대한 궁금증을 짚어봤다.

1. 다주택자 양도세 ‘중과 유예’를 왜 종료하나

다주택자 양도소득세 중과는 투기적 거래를 막기 위해 도입된 징벌적 세제다. 현행 기준 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트 가산세율이 붙는 구조다.

이는 2004년 첫 도입 이후 부동산 침체 등 여파로 2014년 한 차례 폐지됐다. 이후 문재인 정부가 2018년 4월 다시 시행했고 2022년까지 제도가 유지됐다. 윤석열 정부 들어서는 반복적으로 시행이 유예됐는데 오는 5월 9일 유예 조치가 종료되는 것이다.

중과 유예는 다주택자에게 세 부담을 잠시 줄여줄 테니 집을 팔라고 유도하는 취지다. 하지만 유예 조치가 이어져도 정책 효과는 나타나지 않았고, 이에 이재명 정부는 중과 유예 조치를 종료한다고 밝혀 다주택자 매물출회를 유도했다.

2. 다주택자 매도 퇴로는

정부는 5월 10일 이후에도 한시적 유예기간을 주기로 했다. 우선 기존 조정대상지역인 서울 강남·서초·송파·용산구 소재 주택에 대해서는 5월 9일까지 매매계약을 완료하고, 계약일로부터 4개월 이내 양도하면 양도세가 중과되지 않는다. 지난해 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 소재 주택들에는 매매계약부터 6개월 유예기간이 주어진다.

임차인(세입자)은 잔여 계약 기간까지 거주가 보장된다. 이를 위해 매수인의 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화한다. 2026년 2월 12일까지 체결한 임대차 계약이 있다면, 주택 매수인은 2028년 2월 11일(2년 거주)까지 실거주 의무가 유예된다. 다만 이는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택 매매에만 적용된다.

3. 양도세 중과를 피하려면 5월 9일 이전 모든 절차를 마무리해야 하나

매매 계약은 마쳐야 한다. 정부는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 주택 매물에 대해선 5월 9일까지 계약을 완료하고 4개월 내 잔금을 치르고 등기를 마치면 양도세 중과를 적용하지 않기로 했다. 지난해 10월 16일부터 신규 지정된 조정대상지역인 서울 21곳과 경기 12곳에는 추가 여유 기간을 2개월 더 부여했다. 이들 지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금 납부 및 등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정을 개정할 예정이다.

4. 가계약만 해도 중과 유예되나

가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다. 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서 아파트 거래를 하려면 계약 전 구청에 허가를 받아야 한다. 허가를 받아 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야만 ‘매매계약’으로 인정된다. 계약금 지급 사실이 서류로 증빙돼야 잔금 지급과 등기를 위한 중과 유예 기간으로 강남 3구와 용산구는 4개월, 나머지 규제지역은 6개월을 얻을 수 있다. 계약금 지급 사실은 거래신고 시 제출한 영수증 사본 또는 통장 사본 등을 통해 확인된다.

5. 무주택자가 임대차 계약 기간이 2년 가까이 남은 다주택자 집을 산다면

남은 임대차 계약 기간만큼 ‘갭투자(전세 낀 매매)’를 할 수 있다. 임대 중인 주택의 경우 매수자의 실거주 의무가 최대 2년 연기되기 때문이다. 개정안이 발표된 2월 12일까지 체결된 임대차 계약을 대상으로 실거주 의무가 계약상의 최초 계약 종료일까지 유예된다. 임차인 계약을 매수자가 그대로 승계하는 셈이다. 이는 조정대상지역 내 다주택에 거주하는 임차인의 거주 기간을 잔여 계약 기간까지 보장한다는 의미이기도 하다. 매수자는 늦어도 개정안 발표일로부터 2년 이내인 2028년 2월 11일까지는 반드시 실거주를 위해 입주해야 한다.

6. 양도세 중과 부활을 앞둔 시장 상황은

양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 매물은 빠르게 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 20일 기준 서울 아파트 매물 건수는 6만5416건으로 일주일 전인 13일(6만3745건) 대비 2.6% 증가했다. 1월 23일(5만6219건)에 비해선 16.3% 늘어난 수치다. 늘어나는 매물만큼 거래가 따라붙지는 못하면서 시장에 물량이 적체되는 양상이다. 대출 규제로 매수가 쉽지 않은 가운데 핵심지 위주로 매물이 쌓이는 사이 실거래는 대부분 ‘15억 원 이하’ 매물에서 이뤄지고 있다. 15억 원은 10·15 부동산 대책에 따라 주택담보대출 한도를 최대로 6억 원 받을 수 있는 마지노선이다. 5월 9일에 가까워질수록 매물이 늘고 가격이 추가 하락할 수 있다는 관망 심리도 일부 영향을 주고 있다.

7. ‘갭투자’가 결국 용인됐다는 시각도 있는데

무주택자들에게는 ‘한시적 갭투자(전세 끼고 매매) 기회’가 열린 양상이다. 무주택자는 토지거래허가 및 대출 신청일 기준으로 주택, 분양권, 입주권이 없어야 한다. 토지는 예외다. 무주택자가 다주택자의 전세 낀 집을 사면 최대 6개월 내 전세보증금을 제외한 잔금을 치러야 하고, 세입자가 나갈 때 보증금도 돌려줘야 한다. 이 경우 기존 세입자에게 전세보증금을 반환할 때 대출 한도는 원칙적으로 최대 1억 원이다. 만약 실거주하지 못하면 취득 가격의 10%를 매년 과징금으로 내야 한다. 이에 정부는 2년 후 반드시 실거주를 해야 한다는 조건이 붙어 갭투자로 보기는 어렵다는 기조다.

8. 고가 주택은 결국 현금 부자인 무주택자만 살 수 있다는 비판도 나오는데

정부는 대출 규제를 추가로 완화할 계획은 없다고 선을 그은 상황이다. 현재 주택담보대출 규제는 동일하게 적용된다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12곳에 대해 주택담보대출 한도를 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과∼25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 제한했다. 20억 원짜리 강남 아파트를 사려면 주담대 최대 4억 원과 전세 퇴거자금 최대 1억 원 등 총 5억 원까지 대출받을 수 있다. 규제 지역인 서울 내 주택담보인정비율(LTV) 40%도 적용된다. 나머지 자금은 매수자가 마련해야 한다. 이에 매물 증가가 거래 증가로 이어지진 않고 있다. 대출 규제로 매수 여력이 부족한 탓에 이달 들어 서울 매매 계약 10건 중 9건은 15억 원 이하 아파트에서 나오고 있다.

9. 임대사업자 대출의 만기 연장 관행도 점검한다는데

금융당국은 임대사업자 대출을 대상으로 만기 시 임대업 이자상환비율(RTI) 재심사를 강화하는 방안을 검토 중이다. 임대사업자 대출은 최초 3∼5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장하는 구조다. 금융권은 대출이 처음 나갈 때만 RTI를 심사하고 이후에는 요건을 충족하지 않아도 만기를 연장해줬던 것으로 나타났다. 현재 서울 전역과 경기 과천·성남시 등 규제지역은 RTI 1.5배를 적용해 신규 대출이 가능하다.

금융당국은 규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자의 대출 만기 연장도 원칙적으로 불허할 방침이다. 현재 다주택자가 규제 지역에서 주택을 구입할 때 LTV 0%를 적용, 신규 대출을 금지하고 있다. 이런 규제를 기존 다주택자 대출 만기 연장 때도 동일하게 적용할 방침이다. 사실상 ‘대출 회수’를 통해 집을 매물로 내놓는 효과를 노린 것이다.

매물 유도 효과는 제한적일 거란 관측도 나온다. 은행권의 주거용 임대사업자 대출 잔액은 13조9000억 원 수준이며, 이 중 10∼20% 정도가 아파트로 추정된다. 일반 개인이 받은 주택담보대출은 대부분 장기 분할 상환 구조라 규제 적용 규모가 크지 않을 것으로 보인다.

10. 5월 9일 이후 부동산세 증세 방향은

정부의 추가 세제 카드로는 ‘보유세 인상’이 유력하다. 양도세란 매도 압박 요인이 사라지면 매물 잠김 효과는 심화될 수밖에 없다. 버틸수록 집값은 오르는 시장 구조 속에서 그간 다주택자들은 매도보다는 보유를 택하는 경향이 짙었다. 전문가들은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 조정은 법 개정과 과세 표준을 변경해야 해 세제 적용은 이르면 내년 이후가 될 가능성이 크다고 보고 있다. 일각에선 선진국보다 높은 양도세를 낮춰 거래를 활발하게 하고, 선진국 대비 낮은 보유세를 높이는 방안도 제안하고 있다. 정부도 ‘부동산 세제 정상화’란 기조를 밝힌 만큼 오는 7월 세제개편안에서 보유세와 거래세 세율 일부를 개편하는 조치가 나올 수 있다는 관측도 상당하다.

권도경 기자, 이소현 기자, 신병남 기자