6·27 대출규제 이후 월세 급증했다…서울 새 입주 아파트 60%가 월세

최근 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되는 가운데 일부 신규 아파트 단지에선 임대차 계약 중 월세 비중이 70%에 달하는 등 크게 늘어난 것으로 나타났다. 지난해 6·27 대출규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서다.

8일 언론보도에 따르면 국토교통부 실거래가공개시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래를 분석한 결과 지난해 6·27 대출 규제 이후 서울에서 입주한 신규 아파트 4개 단지의 월세(보증부 월세 포함) 계약 비중은 평균 60%로 집계됐다.

이는 같은 기간 서울 아파트 전체 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중(45.8%)보다 14%포인트 이상 높은 수준이다. 갱신 계약을 제외한 신규 계약 기준 월세 비중이 50%인 것과 비교해도 약 10%포인트 높다.

이처럼 신규 입주 단지에서 월세 비중이 높아진 것은 정부의 가계부채 관리 강화로 전세자금대출 문턱이 높아진 데다 6·27 대출규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된 영향이 크다는 분석이다. 임차인이 부족한 전세금을 월세로 전환하는 사례가 늘어났다는 것이다.

과거에는 입주 아파트의 경우 집주인인 분양계약자가 건설사로부터 소유권 이전을 받기 전 임대를 놓고 세입자의 전세 보증금으로 분양잔금을 치르는 사례가 많았다. 이 때문에 입주 아파트는 일반적으로 전세 비중이 높은 편이었다.

실제 6·27 대책 이전인 2024년 하반기에 입주한 서울 지역 4개 단지의 임대차 계약을 분석한 결과 입주 초기 전월세 계약 가운데 전세가 차지하는 비중은 73%에 달했다. 월세 비중은 27%에 그쳤다. 이는 같은 시기 서울 아파트 전체 임대차 계약에서 월세 비중이 평균 43%, 신규 계약 기준 평균 45%였던 것과 비교하면 입주 단지의 월세 비중이 상대적으로 낮았던 셈이다.

예를 들어 2024년 8월 입주를 시작한 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1045가구)와 같은 해 10월 입주한 강서구 둔촌동 더샵둔촌포레(572가구)는 12월까지 월세 비중이 각각 27%, 28% 수준에 머물렀다.

반면 6·27 규제 이후인 지난해 11월 입주가 시작된 서울 동대문구 이문동 이문아이파크자이(4321가구)는 월세 계약 비중이 69%에 달했다. 또 지난해 7월부터 입주가 진행된 서울 성동구 행당동 라체르보 푸르지오 써밋(958가구) 역시 월세 비중이 58%로 나타났다.

6·27 규제를 전후해 전월세 계약과 입주가 이뤄진 서초구 잠원동 메이플자이(3307가구)의 경우도 변화가 뚜렷했다. 규제 시행 이전에는 전월세 계약 가운데 월세 비중이 39%(전세 61%)였지만 규제 시행 이후에는 입주 지정 기간 내인 8월 말까지 43%, 9월 이후부터 지난해 말까지는 60%로 상승했다.

서초구 잠원동의 한 공인중개사는 “최근 1주택자는 물론 무주택자도 전세자금대출을 받기가 어려워진데다 입주 초기 집주인도 분양잔금을 내기 위해 은행대출을 받지 않는 세입자와의 계약을 선호하다 보니 임차인은 전세금 부족분을 월세로 돌릴 수밖에 없는 것”이라며 “전세금은 높은데 전세자금대출도 강화되면서 반전세 계약이 늘고 있다”고 말했다.

전문가들은 정부의 강력한 대출규제가 전세의 월세화를 더욱 가속화할 것으로 보고 있다. 직방 김은선 빅데이터랩실 랩장은 “정부의 대출규제가 강화되면서 아파트도 최근 신규 전월세 계약의 절반을 월세가 차지할 정도로 월세화 속도가 가파르다”며 “전셋값이 하향 안정되지 않는 한 임차인의 주거비 부담은 더욱 커질 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

구혁 기자