비거주 1주택자 ‘장특공 폐지’ 역풍[포럼]

1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제(장특공제)에 대한 논란이 뜨겁다. 장특공제는 양도세가 적용되는 12억 원 초과 주택(1가구 1주택 기준)을 대상으로 연 4%씩 10년 이상 보유·거주 때 최대 80%(40+40%)를 공제해 주는 제도다. 오랜 기간 유지돼 온 제도에는 나름의 합리성이 있다. 그 합리성에 대한 갑작스러운 대통령의 의문으로 시작된 논란이 6·3 지방선거에 영향을 미칠 중요 변수로 떠오르고 있다.

이재명 대통령의 초기 사회관계망(SNS)이나 공식적인 발언에서 장특공제 축소의 구체적인 방안이 명확지 않았지만, 논란 과정에서 비거주 1주택자에 대한 장특공제 축소로 방향으로 정리되고 있다. 사실, 비거주 1주택자에 대한 통계는 취득이 쉽지 않다. 다만, 주택은 보유하고 다른 주택에 임차가구로 거주하는 소유와 거주가 분리된 가구에 대한 거주 입지 기준 통계는 있다. 해외에도 이런 분리가구가 있어서, 미국에서는 3% 정도, 자가율이 유난히 높은 스페인에서는 1.6% 정도로 보고된 연구가 있다.

우리나라에서는 이런 분리가구의 비중이 유난히 높다. 2020년 인구주택총조사 자료로 분리가구 비율을 산정해 보면, 전국의 경우 전체 가구의 4.9%, 임차가구 중에는 11.4%를 차지한다. 서울은 전국보다 높은 6.4%이지만, 절반 이상을 차지하는 임차가구 중에는 11.3%로 전국 평균 수준이다. 국내에서 비거주 1주택자가 전월세 주택 공급자로서 상당한 역할을 하고 있음을 보여준다. 비거주 1주택자에 대한 양도세 장특공제 폐지는 이미 다주택자 규제로 심각한 매물 부족 상태를 보이는 서울 전월세 시장을 더욱 어렵게 할 것이다.

흥미롭게도 분리가구의 비율이 가장 높은 곳은 세종시로, 8.7%(임차가구 중 18.0%)나 된다. 이는 분리가구의 선택에 있어 직장 위치와 가족생활 위치 간 괴리가 중요한 요인임을 보여준다. 비거주 1주택을 선택한 가구는 나름의 이유가 있다. ‘직장 발령 때문에, 아이 교육 때문에, 부모님 간병을 위해’ 짐을 싼 평범한 가구들을 투기꾼으로 몰아세우는 것은 합당하지 않다.

주택시장에서 투기적인 행태를 하나하나 구분하는 것은 쉽지도 바람직하지도 않다. 많은 국가에서 그 투기성의 여부를 보유 기간으로 판단한다. 일본은 5년 이상 보유하면 양도세율을 30%에서 15%로 깎아준다. 또, 프랑스는 22년, 독일도 10년 보유하면 양도세 비과세 혜택을 준다. 다주택 보유 여부와 관계없이 주어지는 양도세 감면 조건으로, 1주택자의 경우는 더더욱 합당하다. 10여 년 전 하우스푸어를 한탄하던 시장 침체기에 서울 한강벨트 아파트를 구입한 후, 직장 발령으로 세종시로 이사 간 비거주 1주택자에게 주택 가격 급등 책임을 물어 양도차익의 45%를 내놓으라고 어떻게 요구할 수 있겠는가.

우리나라에서 분리가구 비율이 높은 것은 1주택자에 대한 양도세 감면보다는, 똘똘한 한 채에 집착하게 만든, 다른 나라엔 없는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 근본적인 원인이다. 대증적 처방에 불과한 비거주 1주택자에 대한 장특공제 폐지는 시행 전 단기적인 회피 매물 증가가 있을지 모르지만, 결국 장기적으로는 양도세 강화의 고질적인 부작용인 매물 잠김 현상으로 가격 및 전월세 불안이 가중될 공산이 크다.