‘강남 집값’ 올인한 사이… 노도강 ‘손바뀜’ 활발, 신고가 속출

정부의 고강도 규제 여파로 서울 외곽지에 매수 수요가 몰리면서 강북 아파트가 6.6채 팔릴 때 강남 아파트는 2.4채 팔린 것으로 분석됐다. 외곽지는 매매 활성화 지표인 거래회전율이 집값 급등기인 2021년 이후 최고치를 기록했다. 이재명 정부가 강남 집값을 잡는 데 정책 역량을 쏟아붓는 사이 대출 규제가 덜한 외곽지에서 ‘불장’이 벌어져 풍선효과가 심화됐다는 지적이다.

6일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 3월 강북구 집합건물(아파트·빌라·오피스텔) 거래회전율은 0.66%로 서울 25개 자치구에서 가장 높았다. 거래회전율은 유효 부동산 수와 소유권 이전 매매 신청 건수를 비교해 산출한 수치다. 이는 매매 시장 활성화를 나타내는 지표로 활용된다. 거래회전율 0.66%는 유효 부동산 1만 건 중 매매 거래가 66건이 있었다는 의미다.

강북구 거래회전율은 전월(0.27%) 대비 0.39%포인트 급등하며 2021년 5월(0.8%) 이후 4년 10개월 만에 최대치를 기록했다. 2021년은 ‘영끌족’뿐 아니라 ‘패닉바잉(공황매수)’ 수요가 몰리면서 외곽지 아파트값이 단기간에 급등했던 시기다. 지난 3월 노도강(노원·도봉·강북구) 지역 평균 거래회전율은 0.46%로 전월(0.28%) 대비 0.18%포인트 증가했다. 같은 기간 금천·관악·구로구도 나란히 전월 대비 거래가 늘어났다.

서울 외곽지는 2021년 이후 급락한 후 5년 가까이 고점을 되찾지 못했다. 하지만 현 정부 들어 고강도 대출 규제로 인한 풍선효과 탓에 실수요가 쏠리면서 전고점 회복에 가속도가 붙은 양상이다. 강북구 미아동 미아동부센트레빌 전용 84㎡는 지난해 10·15 부동산 대책 직전 최고가가 9억 원이었으나 지난달 8일 10억7000만 원으로 신고가를 경신했다.

서울 집합건물 거래회전율도 0.39%로 전월(0.36%) 대비 0.03%포인트 올랐다. 서울 집합건물 거래회전율은 지난 2월 0.36%까지 떨어졌다가 3월 들어 반등했다. 외곽지로 거래가 몰린 점이 거래회전율에 반영됐다는 분석이다.

반면 강남3구 거래회전율은 올 들어 3개월 내리 하락세다. 강남구 거래회전율은 지난 3월 0.24%까지 떨어지며 올 들어 최저치를 기록했다.

거래 양극화는 매매 가격으로도 확인된다. 서울부동산정보광장에 따르면 강북구 아파트 평균 거래 금액은 지난 2월 7억 원을 돌파한 뒤 3월 7억1769만 원으로 올랐다. 같은 기간 강남구 아파트는 평균 거래 금액이 26억4547만 원에서 23억9961만 원으로 내렸다.

전문가들은 세제 개편이나 단기 규제로 시장을 억누르는 데 한계가 있다고 봤다. 2030년까지 ‘공급 가뭄’은 고정값인 가운데 향후 부동산 시장에서 외곽지 풍선효과가 주요 변수가 될 수 있다는 관측도 나온다. 최근 전월세 수요가 외곽지로 들어오면서 외곽지 매매 수요가 서울 전체 집값을 끌어올리는 상태다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “지난 20여 년간 한국 부동산 세제는 다주택자 규제 강화와 완화를 반복해 왔으나 그 과정에서 매물 잠김은 만성화되고, 핀셋규제는 풍선효과를 양산했다”며 “향후 6∼12개월 서울 평균 변동 폭은 3% 이내에서 움직이되 외곽지 풍선효과형 상승 흐름이 의외의 변수가 될 수 있다”고 말했다.

이소현 기자