‘영끌 랠리’ 노도강 대신 동탄으로…집값 70%가 대출

서울이 ‘3중 규제’에 묶이자 집값의 70%를 빚으로 채우는 ‘영끌 랠리’가 이제는 경기 비규제지역에서 나타나고 있다. 2020년 집값 급등기 대출을 낀 매수가 집중됐던 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 지역은 최근 들어 대출 의존도가 낮아진 반면, 규제를 비껴간 화성시 동탄구는 올해 들어서만 대출 의존도가 3배 이상으로 폭등했다.

10일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 노원구 집합건물(아파트·오피스텔·상가 등) 대출지수 평균값은 56.57로, 1년 전인 지난해 5월 64.06에 견줘 8포인트 가까이 떨어졌다. 도봉구와 강북구도 60선에서 50선으로 내려앉았다.

집합건물 대출지수는 매매금액 대비 근저당권 설정금액 비율을 뜻하는 지표다. 지수가 50이라는 것은 매수자가 집값의 50%를 은행 대출로 조달했다는 의미다.

신영끌족 성지로 불리는 동탄의 대출지수는 올 들어 가파른 상승세를 보이고 있다. 지난달 동탄의 대출지수 평균값은 71.55로, 지난 1월 21.95에 견줘 3.5배 가까이 치솟았다. 서울 평균(49.01)은 물론, 경기 평균(64.10)을 크게 웃도는 수치다.

정부가 풍선효과를 차단하기 위해 예상보다 광범위하게 규제지역으로 지정했지만, 역부족이었다는 지적이 나온다. 지난해 발표된 10·15 부동산 대책에 따라 생애최초 매수를 제외하면 서울 전역과 경기 일부 지역의 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 제한된다. 하지만 동탄은 1주택자에 대해선 LTV 70% 한도가 유지돼 상대적으로 대출 문턱이 낮다. 토지거래허가를 받을 필요가 없어 세 낀 매매가 가능하며, 주담대를 받지 않으면 실거주 의무도 없어 영끌 수요가 몰리고 있다.

과도한 레버리지 거래가 집값을 밀어올리는 기폭제로도 작용하고 있다. 한국부동산원이 발표한 이달 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난 1일 기준 동탄 아파트값은 전주 대비 0.6% 오르며 수도권 전체 상승률 1위를 기록했다.

가격 급등에 따른 규제지역 추가 지정 가능성도 거론된다. 조정대상지역은 직전 3개월 주택가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 경우, 투기과열지구는 1.5배를 초과한 경우 검토 대상이 된다. 최근 3개월간 누적 동탄 집값 상승률은 같은 기간 경기 지역 물가상승률의 1.5배를 웃도는 것으로 조사됐다.

이소현 기자