<김순환 기자의 부동산 깊이보기>금리 급등과 주가 급락, 집값 향방은

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긴축의 시대가 왔습니다. 인플레이션 기대심리를 본격 타격하기 전에 금리는 가파르게 오르고 주가는 급락하고 있지요. 각국이 금리 인상에 나선 가운데 미국 연방준비제도(Fed)는 최근 ‘자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)’을 밟았지요. 이는 너무 많이 풀린 돈이 만든 ‘거품(버블)’을 해소하겠다는 Fed의 의지 반영이지만 한마디로 말하면 ‘타도 인플레이션’이지요. 거품(버블) 해소가 주목적인 긴축의 시대에 물가와 고용을 동시에 잡기는 어렵습니다. 필연적으로 경기 침체가 동반할 수밖에 없는데요. 지금 한국은 물론, 글로벌 경제가 ‘긴축과 경기침체’라는 이중의 압박에 놓여있는 셈입니다. 돈을 조이면 당연히 자산 시장에서 필수적으로 발생하는 것은 부동산 시장 가격 조정이지요. 다만 집값은 주가와 달리 금융시장 공포에도 급락하지 않는 속성을 지니고 있습니다. 경기 침체와 대출금리 지속상승이 맞물리면서 2∼4년에 걸쳐 가격 조정을 받지요. 그래서 주가 폭락이 곧바로 주택시장 하락의 트리거(방아쇠)가 될 것이라는 예측은 늘 빗나갑니다. 집값 하락은 금융시장 공포(주가 급락과 주택담보대출 금리 지속 상승 등)에 이어 기업의 해고 증가, 강성노조의 파업, 자영업자 휴·폐업 증가 등이 겹치면서 본격적인 가격 조정이 일어납니다. 실제 2005∼2008년 ‘버블세븐(집값이 많이 오른 7개 지역)’이라는 말이 나올 정도로 올랐던 집값은 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후에도 뚜렷한 하락이 없었지요. 당시 집값은 2009년부터 3∼4년간 느슨하게 하락했고, 2013년 바닥을 쳤지요. 이는 집값 거품 붕괴가 주식시장과 많이 다르다는 것을 의미합니다.

2022년 하반기 부동산 실수요자들이 주목해야 할 것은 치솟는 주택담보대출 금리입니다. 수입은 그대로인데 대출금리가 가파르게 오르면 빚이 많은 가계는 악영향을 받을 수밖에 없지요. 집값 급등 시기에 울며 겨자 먹기로 ‘영끌’과 ‘패닉바잉(공포 매수)’으로 집을 산 젊은 세대는 더 견디기 어렵고요. 이런 시기에는 부동산을 팔려고 내놓아도 제값을 받기가 쉽지 않지요. 주거 실수요자들은 긴축의 시대에 섣부른 매수보다 ‘관망’의 자세를 가져야 합니다. 공급이 갑자기 늘지 않는 데다 실수요가 충분한 만큼 집값이 더 오를 것이라는 예상에 현혹되지 말아야 합니다. 긴축의 시대 금리 급등과 주가 급락의 끝에는 반드시 ‘거품 해소’가 따라옵니다.