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김순환 기자의 부동산 깊이보기

총 350건 | 생성일 2010-04-28 15:03

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고금리, R의 공포 우려 속 집값 향방은

최근 주춤하던 집값이 다시 꿈틀거리면서 수요자를 혼란스럽게 하고 있습니다. 하지만 이에 현혹되지 말아야 합니다. 집값 급락에 따른 반발 매수, 획기적인 규제 완화(1·3부동산 대책)에 따른 집값 상승 기대감이 부른 일시적 현상일 뿐이기 때문이지요. 부동산 시장을 둘러싼 환경은 악화일로에 있습니다. 한국 무역수지 적자가 13개월 이상(3월 전망치) 지속하는 데다 고금리와 물가 상승, ‘R(Recession·경기 침체)의 공포’, 성장률 하락 전망도 우려 수준에 있지요. 실제 무역수지는 올해(1∼3월 20일) 누적 적자 241억300만 달러(약 31조5000억 원)를 기록 중입니
김순환 | 2023-03-24 11:47
경제환경 악화와 유혹의 그림자

최근 들어 부동산 시장의 하방 압력이 더 강해지고 있습니다. 시장의 결정적 변수인 ‘무역수지’와 ‘미분양 주택’ 문제에다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제까지 나아질 기미가 없기 때문이지요. 우리나라 무역수지는 25년 만에 12개월 연속 적자(산업통상자원부 2월 수출입동향)를 기록했습니다. 지난달 전체 수출액은 501억 달러로 1년 전보다 7.5%나 하락했지요. 주력 상품인 반도체가 42.5%나 급감했고, 대중 수출도 24%나 떨어졌습니다. 미분양 주택은 ‘10만 가구 돌파’ 초읽기 상황입니다. 대부분의 부동산 규제가 풀렸는데도 미분양 주택이 7만5000가구(1월 기준
문화일보 | 2023-03-03 11:36
부동산 연착륙은 빨리 오지 않는다

역대급 규제 완화라는 ‘1·3 부동산 대책’ 이후에도 주택 분양시장 미달 사태는 이어지고 있습니다. 특히 지방은 저조한 청약경쟁률로 분양시장 붕괴 위기로 치닫고 있지요. 수도권에서도 할인 분양과 중도금 무이자 등이 나오고 있지만, 미분양주택 급증 추세는 바뀌지 않고 있습니다. 실제 지난해 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8107가구로 11월보다 1만 가구 이상 늘었지요. 부동산 매매 거래 절벽도 여전하고요. 법원등기정보광장에 따르면 지난달 전체 부동산의 거래회전율(소유권 이전 매매 신청 부동산을 소유권 이전 가능 부동산으로 나눈 값·수치가 낮을수록 거래된 부동산이 적음)은 0.15%
문화일보 | 2023-02-10 11:46
투자 골든타임, 준비하는 자에게 온다

전매제한·실거주 기간 단축이라는 수혜를 본 단군 이래 최대 재건축단지에서 ‘깜깜이(분양)’ 상황이 이어지고 있습니다. 지난 17일 일반 분양 계약을 마감한 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축사업)’이 계약률을 공개하지 않았기 때문이지요. 계약률 미공개는 실수요자(청약자·계약예정자)보호, 관행 무시라는 비판에도 ‘고지 의무가 없다’라는 말로 대신했지요. 둔촌주공 계약률 미공개는 매우 이례적이어서 ‘선방’보다 ‘실패’에 방점이 찍히고 있지요. 주택도시보증공사(HUG)가 계약률 공개 전에 미리 둔촌주공의 PF 사업비(19일 만기 약 7231억 원) 상환을 위해 대출 보증(750
김순환 | 2023-01-20 11:14
고금리와 집값 급락, 그리고 인내

올해 하반기 집값 급락은 기준 금리 급등에 따른 주택담보대출(주담대) 이자 상승이 주원인입니다. 고금리에 고물가, 고환율 등 ‘3고(高)’가 주택시장을 강타하면서 전국적으로 집값이 급락하고 거래량이 급감했지요. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트의 연간 가격변동률(1∼11월 4.8%), 거래량(1∼10월 26만2000건) 모두 2006년 관련 통계 작성 이래 역대 최저를 기록했습니다. 아파트 매매 거래 총액도 106조7000억 원으로 2021년보다 100조 원 이상 감소했고요. 급락 중인 집값은 2023년에도 반등하기가 쉽지 않습니다. 주택시장에 직접적인 영향을 미치는 경제성장률과 민
김순환 | 2022-12-30 11:23
하우스푸어의 재현과 집값 급락기의 선택

주택은 수요와 공급 불일치의 대표적인 재화(財貨)입니다. 부동산 시장이 활황(집값 상승)과 침체(급락)를 반복하는 근본 원인도 주택 수급 불일치에서 비롯되지요. 주택 수급은 당연히 택지 공급 주도권을 가진 정부에 있지만 주택의 특성상 완성품을 만드는 기간이 수년이나 걸리기에 수급에 어려움을 겪지요. 이는 수많은 주거문제가 정부에 의해 빚어지고 있다는 것을 의미합니다. 지난 정부 집값 폭등도 수급 불일치가 근본 원인이지요. 주택에서 세금을 더 걷겠다는 정부와 주거시설로 큰돈을 벌겠다는 투자자의 욕망이 몰고 온 예정된 현상입니다. 특히 주거시설에서 세수를 더 확보하겠다는 문재인 정부 주택정책 실패가 빚어낸 것이지요. 서울 도심 주택공급량의 70%가량을 차지하는 재개발·재건축시장을 규제, 양질의 주택 공급을 막은 것이 집값 폭등의 빌미를 제공했습니다. 이는 주택 수급 불일치를 확대시켰고 ‘묻지 마 청약’과 ‘갭투자’에 이어 ‘영끌’과 ‘패닉바잉’을 부르면서 서울은 물론 전국 집값이 전례 없이 오르는 ‘불장’이 이어졌습니다. 국민 거주 주거시설에서 세금을 더 걷어 내겠다는 정부의 근시안적 부동산 ？
김순환 | 2022-12-09 11:41
집값 하락기에는 투자보다 인내를

경기침체와 대출 금리 인상, 집값 고점 인식이 몰고 온 주택가격 하락세가 더 강해지고 있습니다. 실수요자들의 주택 매수 심리도 얼어붙으면서 수요가 없는 시장은 기존 주택 거래가 멈추고, 미분양 주택은 늘고 있습니다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난 7∼10월 평균 600건을 겨우 넘겼지요. 9월 미분양 주택(국토교통부)은 4만1000가구를 넘어서면서 ‘위험수위’로 가고 있습니다. 정부가 최근 긴급하게 준공 전 미분양 사업장에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 지원을 5조 원 투입하겠다고 밝힌 것도 주택 시장 경착륙을 우려하기 때문이지요. 경매 시장에서는 임의경매(채무자가 대출금·이자를 못 갚을 때 담보부동산을 경매로 넘겨 빚을 받는 것)도 급증하고 있습니다. 10월 전국에서 임의경매 개시 결정 등기가 신청된 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물 수는 2648건(법원 등기정보광장)으로 전달(1924건)보다 37.6% 늘었지요. 주택담보대출(주담대) 금리가 8%에 달하면서 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출로 집을 산 이들)족’과 ‘패닉바잉(공황구매)족’의 대출이자도 급증하고 있습니다. 8%를 돌파한 주담대 금리 상단이 올해 안에 9%를
김순환 | 2022-11-18 11:47
부동산 경착륙 위기 ‘쉬는 게 투자’

부동산 시장에 ‘프로젝트파이낸싱(PF·Project Financing)발’ 경고음이 울리면서 연착륙 문제가 화두로 떠오르고 있습니다. 기존 개발사업의 PF가 부실화하면서 사업중단·무산, 시공·시행사 부도 가능성이 커지고 있기 때문이지요. PF는 특정사업(프로젝트)에 필요한 자금과 여러 금융 수요를 충족하기 위해 금융기관(대출)과 연계한 투자 기법을 말합니다. 10월 현재 부동산 시장 주변 환경은 ‘역대급’으로 좋지 않습니다. 글로벌 경기 악화에 이은 내수 침체, 가파른 물가 상승, 기준 금리(10월 현재 3.00%) 지속 인상 등이 짓누르고 있지요. 강원 레고랜드 PF 부실과 회사채 시장 경직 등으로 이미 ‘탄광 속의 카나리아(The canary in a coal mine·위험 신호)’ 상황을 보이고 있고요. 제1금융권의 PF대출 이자는 이미 상반기에 10% 전후로 치솟으면서 거의 모든 개발사업은 ‘올 스톱’ 상태에 있습니다. 지방에서는 도산하는 중소 건설사도 나오는 등 부동산 시장 하부 구조가 위험신호를 보내고 있습니다. 여기에 주택 거래절벽 지속은 물론 그동안 보기 드물었던 특별공급과 무순위 청약(줍줍) 미달도 속출하는 상황이지요. 실제 올해 서
문화일보 | 2022-10-28 11:37
부동산 침체기 실수요자의 선택 시점은

부동산 시장이 본격적인 침체 국면으로 진입하면서 ‘집값 바닥’이나 ‘향후 고점 대비 하락률’ 등을 묻는 이가 많습니다. 하지만 집값 저점과 하락률은 맞히기는 어렵습니다. 누구도 저점을 찍어주지 못하지요. 수급이 가격을 결정하는 시장경제에서 어떤 물건의 정확한 고점과 저점은 ‘신(神)의 영역’이기 때문입니다. 특히 다양한 변수가 어우러지고, 얽힌 시장이어서 ‘저점’을 누구도 맞히지 못하지요. 더구나 부동산은 다른 물건과 달리 속성 공급이 어려운 ‘재화(財貨)’입니다. 사업지구 지정부터 인허가·분양·건축·입주 등 복잡한 절차가 3년 이상 걸립니다. 그래서 수요에 따른 공급을 할 수 없는 게 부동산(주택)이지요. 실수요자들은 부동산 침체기일수록 집값 바닥에 초점을 맞추지 말고, ‘침체기의 어느 시기’에 집중해야 합니다. 내 집 마련을 위한 골든타임(투자 적기)인 침체기 어느 시기는 반드시 오기 때문이지요. 그런 시기에 과감하게 투자해야 합니다. 집값이 더 내려갈 것으로 판단, 투자하지 않으면 기회는 사라지지요. 침체기의 어느 시기에 투자하기 위해서는 종잣돈(Seed Money)과 실행 계획이 무엇보다도 중요
김순환 | 2022-10-07 11:44
부동산 환경 악화…쉬는 것도 투자

최근 부동산 시장 거의 모든 지표가 ‘하락’을 향해 있습니다. 미분양 주택 증가와 거래절벽, 대출 금리 상승은 기본이고, 생애 첫 주택구매자 급감, 경매 입찰자 등도 줄어들었지요. 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만1284가구입니다. 이는 6월 2만7910가구 대비 12.1%(3374가구) 증가한 것이죠. 주택 미분양이 많을수록 집값은 하방 압력이 강해집니다. 이에 따라 올해 들어 미분양 증가는 집값 하락이 당분간 지속할 것을 예고하는 것이라는 분석입니다. 매매 거래 감소는 더 심하지요. 서울 아파트는 8월 한 달 동안 겨우 506건(계약일 기준) 거래됐습니다. 물론 신고 기간이 보름 정도 남았지만 역대 최저 거래량을 보인 7월(641건)에도 못 미칠 가능성이 크지요. 대출 금리 상승은 주택 구매를 더 어렵게 만듭니다. 특히 저금리에 익숙한 20·30세대에게 더 치명적입니다. 이른바 ‘영끌’(영혼을 끌어모아 집을 사는 것)이 어려워지지요. 실제 9월 현재 은행들의 금리 인하에도 주택담보대출 금리는 최고 연 6.1%대를 보이고 있지요. 제2금융권은 9%를 넘어선 곳도 나왔지요. 집값 하락을 예고하는 지표는 이것만이 아닙니다. 경제만랩이 ？
김순환 | 2022-09-16 11:34
‘닥치고 공급’이 답이다

국토교통부가 금명간 주택 정책을 발표합니다. 윤석열 정부 출범 후 첫 부동산 종합대책이라고 할 수 있지요. 국토부는 그동안 예고했던 대로 청년·서민의 내 집 마련을 적극적으로 지원하는 내용 등이 담긴 주택공급 혁신 방안을 내놓을 것으로 보입니다. 이를 통해 국민 주거 안정을 실현하겠다는 의지이지요. 문제는 이번에 나올 대책이 또다시 ‘백화점식 정책’ 나열에 그쳐서는 안 된다는 것입니다. 지난 정부들이 반복한 향후 몇 년 동안 ‘수백만 가구 공급’, ‘집값 안정’, ‘교통 개선’ 등의 숫자 놀음과 형식적인 말로는 결코 폭등한 집값과 왜곡된 부동산시장을 바로잡을 수 없기 때문이지요. 이번 대책에는 반드시 양질의 주택을 제대로 공급하는 방안이 구체적으로 나와야 합니다. 내 집 마련 수요에 부응하는 주택을 적기에 공급하는 ‘선(先) 공급’ 방안이지요. 닥치고 공급이 ‘집값 안정’의 바탕이라는 점을 분명히 해야 합니다. 공급만 제대로 되면 집값 안정이라는 말조차 필요 없지요. 그래서 이번 대책에서 집값 안정을 위해 수도권 광역급행철도(GTX)를 조기 추진한다는 등의 내용은 곁가지여야 합니다. GTX 등 교통시설？
김순환 | 2022-08-05 11:03
<김순환 기자의 부동산 깊이보기>금리 급등과 주가 급락, 집값 향방은

긴축의 시대가 왔습니다. 인플레이션 기대심리를 본격 타격하기 전에 금리는 가파르게 오르고 주가는 급락하고 있지요. 각국이 금리 인상에 나선 가운데 미국 연방준비제도(Fed)는 최근 ‘자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)’을 밟았지요. 이는 너무 많이 풀린 돈이 만든 ‘거품(버블)’을 해소하겠다는 Fed의 의지 반영이지만 한마디로 말하면 ‘타도 인플레이션’이지요. 거품(버블) 해소가 주목적인 긴축의 시대에 물가와 고용을 동시에 잡기는 어렵습니다. 필연적으로 경기 침체가 동반할 수밖에 없는데요. 지금 한국은 물론, 글로벌 경제가 ‘긴축과 경기침체’라는 이중의 압박에 놓여있는 셈
김순환 | 2022-06-24 11:15