부동산 환경 악화…쉬는 것도 투자[김순환 기자의 부동산 깊이 보기]

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최근 부동산 시장 거의 모든 지표가 ‘하락’을 향해 있습니다. 미분양 주택 증가와 거래절벽, 대출 금리 상승은 기본이고, 생애 첫 주택구매자 급감, 경매 입찰자 등도 줄어들었지요. 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만1284가구입니다. 이는 6월 2만7910가구 대비 12.1%(3374가구) 증가한 것이죠. 주택 미분양이 많을수록 집값은 하방 압력이 강해집니다. 이에 따라 올해 들어 미분양 증가는 집값 하락이 당분간 지속할 것을 예고하는 것이라는 분석입니다. 매매 거래 감소는 더 심하지요. 서울 아파트는 8월 한 달 동안 겨우 506건(계약일 기준) 거래됐습니다. 물론 신고 기간이 보름 정도 남았지만 역대 최저 거래량을 보인 7월(641건)에도 못 미칠 가능성이 크지요. 대출 금리 상승은 주택 구매를 더 어렵게 만듭니다. 특히 저금리에 익숙한 20·30세대에게 더 치명적입니다. 이른바 ‘영끌’(영혼을 끌어모아 집을 사는 것)이 어려워지지요. 실제 9월 현재 은행들의 금리 인하에도 주택담보대출 금리는 최고 연 6.1%대를 보이고 있지요. 제2금융권은 9%를 넘어선 곳도 나왔지요.

집값 하락을 예고하는 지표는 이것만이 아닙니다. 경제만랩이 법원 등기정보광장의 생애 첫 부동산(집합건물·토지·건물) 매수자를 분석한 결과, 올해 1∼7월 전국 부동산 생애 첫 매수자는 26만7066명에 그쳤습니다. 이는 지난해 동기 42만8789명 대비 37.7%나 감소한 것이죠. 2010년 관련 통계가 작성되기 시작한 이래 가장 적은 것이고요. 서울(2만9328명)은 지난해 동기(5만5897명)보다 47.5%나 줄었고요. 이어 경기(7만4589명)도 전년 동기(13만8878명)보다 46.3%가 줄었습니다. 이 정도면 수도권에서 ‘영끌 매수’가 사라졌다는 것을 의미하지요. 경매시장도 이미 찬바람이 불고 있지요. 8월 서울 아파트 낙찰가율(지지옥션 분석)은 전월 대비 2.9%포인트 하락한 93.7%를 기록했습니다. 이는 지난 2020년 3월(83.3%) 이후 최저치이지요. 글로벌 밸류 체인 혼란, 경기 침체, 물가 인상 등을 감안하지 않더라도 2022년 하반기 부동산 시장을 둘러싼 환경은 악화일로에 있습니다. 지금은 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후 부동산 침체기인 2010∼2014년의 시기를 반면교사로 삼아야겠지요. 부동산 실수요자는 물론 투자자들도 지금은 ‘쉬는 것도 투자’라는 확고한 인식을 전제로 부동한 시장에 대응해야 합니다.