부동산 경착륙 위기 ‘쉬는 게 투자’[김순환 기자의 부동산 깊이 보기]

  • 문화일보
  • 입력 2022-10-28 11:37
  • 업데이트 2022-12-22 17:32
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부동산 시장에 ‘프로젝트파이낸싱(PF·Project Financing)발’ 경고음이 울리면서 연착륙 문제가 화두로 떠오르고 있습니다. 기존 개발사업의 PF가 부실화하면서 사업중단·무산, 시공·시행사 부도 가능성이 커지고 있기 때문이지요. PF는 특정사업(프로젝트)에 필요한 자금과 여러 금융 수요를 충족하기 위해 금융기관(대출)과 연계한 투자 기법을 말합니다. 10월 현재 부동산 시장 주변 환경은 ‘역대급’으로 좋지 않습니다. 글로벌 경기 악화에 이은 내수 침체, 가파른 물가 상승, 기준 금리(10월 현재 3.00%) 지속 인상 등이 짓누르고 있지요. 강원 레고랜드 PF 부실과 회사채 시장 경직 등으로 이미 ‘탄광 속의 카나리아(The canary in a coal mine·위험 신호)’ 상황을 보이고 있고요. 제1금융권의 PF대출 이자는 이미 상반기에 10% 전후로 치솟으면서 거의 모든 개발사업은 ‘올 스톱’ 상태에 있습니다. 지방에서는 도산하는 중소 건설사도 나오는 등 부동산 시장 하부 구조가 위험신호를 보내고 있습니다. 여기에 주택 거래절벽 지속은 물론 그동안 보기 드물었던 특별공급과 무순위 청약(줍줍) 미달도 속출하는 상황이지요. 실제 올해 서울 아파트 매매 거래는 9개월 동안 1만여 건에 불과합니다. 지난 24일 경기 파주와 대전 서구 도안에서는 특별공급한 아파트가 ‘미달’하는 사태가 발생했고요. ‘줍줍’으로 나온 의왕시 내손동의 한 아파트는 508가구 모집에 겨우 6가구만 청약자가 나왔습니다. 아파트를 비롯한 수익형 부동산 미분양·미계약 등도 확산 중이고요. 미분양주택은 3만3000가구(8월 기준)에 육박했습니다.

실수요자들은 부동산 시장 본격 침체 시기에는 ‘쉬는 것도 투자’라는 인식을 확고히 해야 합니다. 이른바 부동산 관련 전문가·인플루언서(SNS에서 영향력 큰 이들)의 말에 현혹되지 말고 자신만의 원칙을 지켜야 합니다. 수급(需給) 일치가 불가능한 재화인 부동산의 미래를 정확히 예측하는 이는 없기 때문이죠. 대출(주택담보 등)을 끌어모아 ‘영끌’을 했거나 ‘패닉바잉(집이 급등하는 상황에서 공포 매수)’을 한 젊은 층은 섣부른 손절(損切)보다 ‘존버’ 각오로 위기를 넘어야 합니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장을 분석해 보면, 금리와 주식시장이 안정을 찾고 2년 후부터 부동산 시장에 ‘좋은 투자 시간’이 왔다는 것을 되새겨볼 필요가 있습니다.
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