<김순환 기자의 부동산 깊이보기>올 부동산투자, ‘토지’와 ‘연안 개발’을 주목하라

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올 들어 회복세를 보이는가 싶던 주택시장은 서울시의 재건축 연한(40년) 유지, 총부채상환비율(DTI) 규제 부활 추진, 줄지 않은 미분양, 늘어나는 미입주 등으로 다시 침체의 늪에 빠지고 있습니다. 이 같은 주택시장 침체는 일반 투자자나 실수요자들의 재테크를 더 어렵게 하지요. 주택 관련 부동산시장의 길이 보이지 않을 때는 토지시장을 꼼꼼히 들여다볼 필요가 있습니다. 장기적 차원에서 접근해 짜임새 있는 투자를 하면 의외로 좋은 성과를 올릴 수 있기 때문이지요. 토지 투자는 향후 트렌드를 어떻게 예상하느냐에 따라 달라집니다. 특히 투자의 결과가 극명하게 엇갈리기도 하는 것이 토지시장이지요.

최근 토지시장은 국토해양부의 항만 개발과 해안선, 해양 관광 정책에 주목해 볼 필요가 있습니다. 내륙 개발 사업인 4대강 살리기 사업이 마무리되면 해양(바다와 연안) 관광 활성화에 초점이 맞춰질 가능성이 높기 때문이지요.

정부 정책이 항만 및 해양 관광에 집중된다면 일반인에게 잘 알려지지 않은 ‘연안역(沿岸域·coastal zone)’에 주목할 필요가 있습니다. 연안역이란 해안선을 기준으로 인접(1㎞ 이내)해 있는 육지와 연안해역을 포함한 개념으로 해양 환경에 영향을 미치는 배후 육지와 바다를 합친 자연환경대를 말합니다. 연안역은 대부분이 미개발 상태입니다. 그동안 육지 중심의 개발 사고에서 벗어나지 못해 대부분이 미개발 상태에 있는 것이지요. 지금 와서 보면 오히려 체계적인 계획을 수립, 친환경적으로 개발할 수 있어 기회가 된 셈입니다.

연안역에 대해 국토부가 올 들어 일부 해안을 레저·관광 휴양지로 개발하는 체계적인 관리·활용에 나섰습니다. 대상 후보지는 전국 70여곳으로 최대 1400만㎡ 규모라고 하네요. 이 정도면 상당히 큰 규모지요. 부동산업계는 국토부가 개발 가능한 연안역 유휴 공간을 활용해 해안 관광에 필요한 편의시설과 숙박시설 설치를 허용할 것으로 예상하고 있습니다. 또 중장기적으로는 도시 계획과 연계시켜 입지 여건이 좋은 해안 주거지역을 외국의 유명 해안 주택단지처럼 명소화할 것으로 점치는 이들이 많지요. 벌써 연안 일대 유휴지 조사를 마치고 자치단체와 논의 과정에 있을 수도 있고요. 이에 따라 투자 여력이 있는 수요자들은 10년 앞을 내다보고 선취매 성격의 연안역과 주변 투자에 나서는 것도 침체기 시장을 이기는 한 방법입니다. 다만 연안역 투자 시 공유수면이나 자치단체 토지 주변은 유의해야 합니다. 공휴지 주변은 자연보전권역으로 묶이거나 수용될 가능성이 높기 때문이지요.

토지시장은 의외로 복잡합니다. 이 때문에 정부 정책 변화와 현장 답사, 개발 시기 등을 꼼꼼히 따진 후 투자에 나서야 한다는 것이죠. 트렌드를 읽고 정부 정책을 잘 살피면 의외로 좋은 투자처를 찾을 수 있습니다.

soon@munhwa.com