<김순환 기자의 부동산 깊이보기>‘존치관리구역 규제완화’ 재개발 시장 새바람 될까

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다

서울 뉴타운 지구와 재개발·재건축 정비예정구역이 다시 부동산 시장의 주목을 받고 있습니다. 사업 추진이 지지부진한 뉴타운 지구 존치관리구역(재개발 요건을 충족하지 못한 곳) 50여곳과 재개발·재건축 정비예정구역 280여곳에 대해 서울시가 12일 규제 완화에 나서겠다는 뜻을 밝혔기 때문이지요.

뉴타운은 지난 2002년 처음 지정된 후 3차까지 26개 지구 274개 구역이 지정됐습니다. 이 중 촉진구역 199개는 사업이 그런대로 추진되고 있으나 존치정비구역 24개, 존치관리구역 51개는 지지부진한 상태지요. 사업이 제대로 진척되지 않으면서 중산층과 영세민들의 주거 환경 개선이 목적이었던 뉴타운이 오히려 이들의 삶의 질을 하향시킨다는 비판도 일고 있고요. 서울시내 일반 재개발·재건축 정비예정구역 552곳도 마찬가지입니다. 281곳이 아직 정비예정구역 상태에 있으면서 개발은 기약이 없지요. 이런 상황에서 뉴타운 존치구역과 재개발 정비예정구역은 건축물 신축은 물론 증개축마저 제한받고 있습니다.

서울시는 이들 지역 거주민과 토지주가 찬성하면 구역 지정을 해제, 재산권 행사를 할 수 있도록 하겠다는 것입니다. 또 주민 의견을 수렴해 저층주택이 많은 주거지를 보전·관리하면서 주차장, 소공원, 경로당 등 커뮤니티 시설과 폐쇄회로(CC)TV, 보안등, 산책로 등 생활 편의 시설 설치 지원도 검토한다고 하네요. 일종의 휴먼타운을 건설하겠다는 겁니다. 재개발·재건축과 뉴타운 사업은 사업성이 없으면 사실상 불가능한 만큼 서울시가 뒤늦게 옥석 가리기에 나선 셈이지요

재건축·재개발 및 뉴타운 사업 부작용을 최소화하고 재산권 침해를 줄이겠다는 것에 대해 해당 지역 주민들은 물론 부동산업계도 반기고 있습니다. 뉴타운 존치구역이나 정비예정구역이 풀리면 건축물 신축 및 증개축이 가능해지는 등 건축 허가 제한이 풀리고, 주택을 근린 생활 시설로 바꾸는 등 용도 변경도 일정한 범위 내에서 가능할 것이기 때문이죠. 당연히 부동산 거래도 활성화되겠지요.

사실 그동안 서울시와 정치인들의 공약을 믿고 뉴타운 지정 지구나 재개발·재건축 정비예정구역에 한발 늦게 투자한 이들은 속을 많이 끓였지요. 그러나 뉴타운과 재개발 지구 일부가 규제에서 풀린다고 하더라도 실수요자가 아니라면 투자에 신중해야 합니다. 뉴타운이나 재개발 투자는 돈이 장기간 묶일 가능성이 높은 투자처로 리스크(위험)가 그만큼 크기 때문이지요. 규제 완화를 바라보고 예상 투자를 했다가는 자칫 재산권을 제대로 행사하지 못할 가능성이 큽니다. 모든 투자가 그렇듯이 부동산 투자도 조급한 결정을 내리는 순간 리스크는 커진다는 것을 알아야 합니다.

soon@munhwa.com