<김순환 기자의 부동산 깊이보기>소리없이 강한 주택시장…끝물의 그림자 주목을

최근 부동산(주택)시장은 소리 없이 강합니다. 7월 휴가철 비수기에도 불구, 부동산 시장을 둘러싼 각종 지표와 여건이 정점에 이를 것임을 예고하고 있기 때문이지요. 강남 재건축단지 고분양가 논란에 이은 아파트 분양 보증한도액 바닥, 상반기 20만 가구가 넘는 분양 봇물에 이은 미분양 주택 증가, 서울 아파트 7월 매매거래량 역대 최대치, 상반기 인허가 물량 25년 만의 최대 등은 부동산시장 호황기에 나타나는 증상입니다.

고분양가는 부동산 시장 정점을 예고하는 바로미터 중 하나입니다. 부동산 시장 활황 때 분양가격이 치솟고, 주변 집값은 덩달아 들썩이며 오르기 때문이죠. 올 들어 급등하기 시작한 강남권 재건축 분양가는 지난 5일 강남구 개포주공3단지를 재건축한 현대건설 ‘디에이치 아너힐즈’의 3.3㎡당 4445만 원(첫 분양보증 신청 때 가격)으로 비등점에 다다랐습니다. 고분양가 논란에 25일 다시 조정해 신청한 분양가도 3.3㎡당 4313만 원이었죠. 이 분양가는 6월 기준 강남구 평균 분양가 3804만 원보다 13%나 높고, 3개월 전 분양한 인근 개포동 주공2단지(래미안 블레스티지) 분양가 3762만 원보다 14%가 높습니다.

또 하나의 지표는 서울 아파트 매매거래량 급증입니다. 7월 서울아파트 거래량은 1만2994건(27일 기준)으로 역대 최대치를 기록 중이지요.전문가들은 강남권 재건축 단지 강세로 투자 수요가 몰린 것으로 분석하고 있지만, 강북권 아파트도 거래량이 급증한 것으로 볼 때 그동안 주택 매수를 관망하던 일반 전세입자들이 기존 아파트를 사기 시작한 방증으로 보입니다. 주식시장처럼 부동산 시장도 일반인의 매매 가세는 정점 길목 진입으로 해석할 수 있겠지요.

슬며시 늘고 있는 미분양주택도 정점의 전조입니다. 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 전월(5만5456가구) 대비 8.2%(4543가구) 증가한 총 5만999가구에 이릅니다. 더구나 경기도 미분양 주택은 1만9737가구로 전월(1만7272가구)보다 2465가구나 늘었지요. 여기에 상반기 주택 인허가 물량도 35만5309가구로 1991년 이후 최대를 기록했고요. 분양 보증한도액 바닥도 좋은 소식이 아닙니다. 건설사에 분양보증을 하고 개인에게 중도금 대출 보증서를 발급하는 주택도시보증공사의 보증 여력이 7월 말 현재 고갈(보증한도 215조 원 중 200조 원 보증)돼 위기에 빠진 것은 그만큼 분양물량이 많았음을 뜻하기 때문이지요.

일반인에게 부동산시장 호황의 끝물은 쉽게 보이지 않습니다. 시장을 흔드는 물리적 충격은 어느 날 갑자기 오기 때문이지요. 부동산 시장이 정점으로 치닫는 조짐이 보일 때 한발 앞선 선택을 하는 것도 투자의 지혜입니다.

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