<김순환 기자의 부동산 깊이보기>내년은 나무보다 숲을 보는 지혜 필요할 때

부동산 시장이 정부의 ‘역대급 규제’에도 꿋꿋이 버티고 한 해를 마무리하고 있습니다. 5월 출범한 신정부가 8·2 부동산대책을 비롯, 다단계 규제를 쏟아냈지만 주택시장만 보면 ‘활황의 1년’을 보냈지요. 더구나 1∼4월의 탄핵정국에 따른 정책 불안, 5월 조기 대통령선거, 9월 말∼10월 초 황금연휴 등 경제 외적 상황이 정치 사회를 지배했음에도 주택시장은 버블(거품)시기(2006∼2007년)를 넘어선 호황을 보였습니다. 50여만 가구가 분양시장에 쏟아졌음에도 일부 지역을 제외하면 청약경쟁률이 고공행진했고, 입주 물량도 38만572가구로 40만 가구에 육박했지만, 극히 일부 지역을 제외하곤 역전세난 등은 거의 없었지요. 건설 시행사들 입장에서는 부동산 시장 분위기가 ‘역대급’으로 좋은 한 해였습니다.

하지만 부동산 시장의 먹구름은 지금부터입니다. 단순히 먹구름만 낄지, 폭풍우를 동반할지는 단언하기 어렵지만, 2018년 부동산 시장을 둘러싼 국내외 환경은 ‘냉혹’ 그 자체입니다. 이미 버블 상태인 글로벌 부동산 시장, 미국의 금리인상 기조, 한반도 지정학적 리스크(위험)는 충격을 몰고 올 상시 변수지요. 국내는 더 안 좋습니다. 정부의 부동산규제 정책이 본격 작동합니다. 당장의 중도금 등 주택담보대출 규제, 재건축초과이익환수제, 재산세와 양도소득세 중과 등은 체감변수로 다가오지요.

예고된 먹구름도 부동산 시장을 결빙 상태로 몰고 갈 수 있습니다. 역대급 입주 물량과 분양 물량 때문이지요. 2018년 입주물량은 아파트만 44만 가구에 이릅니다. 1990년대 초 신도시 200만 가구 폭풍 공급 때도 한 해에 이 정도 많은 주택이 입주하지 않았지요. 올해 말부터 시작된 입주물량 증가로 지금은 경기와 지방 외곽에서 역전세난 현상이 나타나고 있지만, 내년 어느 때부터는 잔금을 치르지 못해 입주를 못 하는 상황이 수도권 전역으로 확산될 수 있습니다. 이런 상황에서 내년은 아파트 분양 물량도 역대급입니다. 전국 409개 단지에서 총 41만7786가구가 나올 예정이지요. 이는 지난 5년(2013∼2017년) 평균 분양실적(30만7774가구)과 비교해 약 36%(11만12가구)나 많습니다. 최근 주택분양 호황기였던 2015년 분양실적(43만4384가구)과 비슷하고요.

어떤 시장이든 탐욕은 ‘화(禍)’를 부릅니다. 올해는 시장 외적 환경이 악화하는 상황에서 재건축조합이나 시행사의 욕심이 빚은 고분양가, 마케팅에 현혹된 높은 청약률, 물들어 올 때 배 띄우자는 심리로 공급폭탄이 이어졌습니다. 이는 내년에도 반복될 전망이고요. 내년은 부동산 시장을 악화시킬 경제 외적 변수와 이중삼중의 규제가 작동한다는 사실을 명심해야 합니다. 2018년 부동산 시장은 나무(현장)보다 숲(각종 규제와 경제 외적 변수)을 보는 지혜가 필요합니다.

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