빚으로 지은 집[오후여담]

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이철호 논설고문

딱 10년 전 미국에서 출간된 ‘빚으로 지은 집(House of Debt)’은 지나친 가계 부채가 어떻게 소비 지출을 끌어내리고 경제를 위험에 빠뜨리는지 분석한 책이다. 2007년 서브프라임 모기지 사태도 2000∼2007년 미 가계 부채가 14조 달러로 두 배나 껑충 뛴 게 원인이었다. 역대급 경제 위기마다 항상 가계 부채 급증이라는 현상이 선행됐다고 지적한다.

한국의 ‘빚으로 지은 집’에는 특이한 위기 선행 지표가 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이다. 외환위기 때 토지 매입 비용이 건설사들의 채무 비율 악화의 주범으로 지목되면서 새롭게 등장한 해결사가 시행사다. 토지 매입과 각종 인허가, 분양 관리까지 도맡아 처리했다. 자본금 3억∼5억 원 규모의 영세 업체란 게 문제였다. 토지를 매입하려면 신용등급이 낮아 저축은행·증권사·캐피털사 등 제2금융권에서 10% 이상의 높은 금리로 돈을 빌려야 했다. 이게 브리지론이다. 그다음 인허가를 받고 신용도가 높은 대형 건설업체 중 시공사를 선정하는 후반 작업에 들어간다. 이때 시공사 보증을 업고 은행 등 제1금융권에서 낮은 금리로 본(本)PF 대출을 받으면 고금리 브리지론부터 갚는 게 정해진 수순이었다. 시행사는 떼돈을 벌었다.

이런 선순환이 고금리에다 부동산 시장이 식으면서 탈이 났다. 총 사업비 5% 남짓으로 투기성 대출을 일으킨 시행사들이 줄도산하면서 브리지론부터 부실에 빠졌다. 증권사(13.9%)·저축은행(5.6%)·캐피털사(4.4%)의 PF 연체율이 높고, 본PF 위주의 은행(0%)·보험사(1.1%) 연체율이 낮은 이유다. 하지만 부동산 침체가 깊어져 시공사의 본PF 보증까지 부실해지면 금융권 전체로 위기가 번지게 된다.

태영건설이 전체 채무 9조5000억 원 중 브리지론과 악성 본PF 지급보증 등 2조5000억 원 때문에 워크아웃에 몰렸다. 미착공 사업장의 절반이 비수도권이어서 사업성도 떨어진다. 태영그룹의 자구책에 채권단은 “자기 뼈가 아니라 남의 뼈를 깎는다”며 차가운 반응이다. SBS 주식과 사재를 더 내놓으라는 압박이다. 자칫 채권단 반대로 법정관리로 가면 협력업체·수분양자 피해는 물론 건설·금융업계 전반으로 불똥이 튈 수 있다. ‘빚으로 지은 집’이 경고했던 끔찍한 묵시록이 펼쳐진다.