<김순환 기자의 부동산 깊이보기>전세가율 정점 찍었을 때 집값은 오른다?

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전국 주택 평균 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 치솟고 있습니다. 대구, 광주, 충남 등은 사상 최고치를 기록하고 수도권도 고공행진을 하고 있지요. 5월 말 기준 아파트와 단독 및 연립주택을 포함한 전국 주택 평균 전세가율은 57.3%를 나타냈습니다. 이는 1억 원짜리 아파트에서 전셋값이 5730만 원이나 차지한다는 뜻이죠. 특히 주택 전세가율이 가장 높은 광주광역시의 경우 68.9%로 70%에 육박하고 있습니다. 서울은 아파트 전세가율의 경우 2002년 12월(55.5%) 이래 10년 만에 최고(50.6%)를 기록했고요.

전세가율 상승은 주택 시장 침체기 현상으로 집값은 떨어지거나 보합세인데 전셋값이 오르기 때문에 나타납니다. 주택 매수 여력이 있는 무주택자라도 집값 추가 하락을 기대하면서 집을 사지 않고, 전세살이를 하면서 매매 대기수요가 늘어난 것이 배경이죠. 최근의 수도권 전세가율 상승세는 전셋값 급등이 아닌 매매가 하락에 기인합니다.

5월 말 현재 전국 평균 전세가율은 아파트를 기준으로 하면 2003년 수준입니다. 통계를 보면 2003년은 전국 집값이 바닥을 다지는 시기였죠. 내집 마련을 염두에 두고 있는 이들인 실 투자자들은 바로 2003년과 2004년을 주목해야 합니다. 2003년 말 전세가율이 급락했고, 2004년에도 추가 하락하면서 집값이 수면 밑에서 꿈틀거리기 시작했습니다. 그리고 바로 다음해인 2005∼2007년 집값이 급등했지요.

이 시기 아파트 전세가율 통계를 살펴보면 2002년 12월 65.3%의 정점을 찍은 전국 평균 전세가율은 2003년 12월 60.5%, 2004년 12월 57.2%까지 2년 사이에 무려 8%포인트 추락했습니다. 그리고 2005년 12월 57.1%를 기록했고요. 집값이 정점을 찍은 2007년 12월에는 54%까지 하락했습니다.

집값 변동성이 높은 서울 아파트 평균 전세가율도 2002년 12월 55.5%로 정점을 찍은 후 집값 급등 초기인 2005년 48%선으로 내려앉았습니다. 이후 집값이 정점을 찍은 2008년 초까지 40%선으로 내려앉았죠. 이를 보면 전세가율이 정점을 찍고 하락하는 시기에 집값이 오른다는 사실을 알 수 있습니다. 주택시장에서는 집값 추이와 관련 온갖 변수가 많습니다. 하지만 내집 마련 수요자나 실투자자들이 주목해야 할 부분은 부동산 관련 정부의 정책보다는 바로 전세가율이지요. 전세가율이 고공행진을 할수록 주택 매수의 시기는 다가온다는 점을 주지하라는 것입니다.

주택 매수를 희망하는 실수요자 입장에서 지금은 유럽 재정위기와 주택시장 규제 완화 미흡 등 ‘악재의 시기’입니다. 하지만 지난 10년 동안의 전세가율 통계에 나와 있듯이 매수 타이밍의 기회는 의외로 쉽게 올 수 있습니다. 전세가율 분석에서 내집 마련의 해답을 찾기를 기대합니다.