<김순환 기자의 부동산 깊이보기>부동산시장 침체 퍼즐 맞춰지나

부동산 시장 곳곳에서 ‘침체’ 조짐들이 눈에 띄고 있습니다. 준공 후 미분양·미입주 아파트 증가, 전셋값 하락과 역전세난(전세수요가 없어 겪는 어려움), 땅 매도세 증가 등이 현저하게 나타나고 있지요. 주택시장에서 악성으로 분류되는 준공 후 미분양주택은 공식집계(국토교통부 지난해 말 기준 1만1720가구)보다 많은 2만 가구가량으로 추산되고 있습니다. 또 분양 잔금을 내지 못해 입주를 못 하는 완공된 미입주 주택도 경기 남부와 지방 곳곳에서 등장하고 있지요. 주택업계에서는 3월 초 기준 수도권에만 1000가구가량이 입주기간(3개월)이 지났는데도 빈집으로 남아 있는 것으로 파악하고 있지요.

집값 하락의 전조인 전셋값도 약세를 벗어나지 못하고 있습니다. 경기 화성과 평택, 김포, 남양주 등 수도권은 세입자를 구하지 못하는 집이 속출, 전용면적 84㎡를 2억 원대 전세로 내놓아도 입주자를 찾지 못하고 있지요. 재건축 추진단지는 더 심각합니다. 서울 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 81㎡는 지난해 8월만 해도 전셋값이 5억 원 내외였는데 지난 2월 2억8000만 원에 거래됐다고 합니다. 반년 만에 전셋값이 2억 원이나 떨어진 것이죠. 전셋값이 떨어지면서 거래도 줄어 지난 2월 서울 아파트 전·월세 거래량(서울부동산정보광장)은 1만7593건으로, 집계가 시작된 2011년 이래 최저치를 기록했습니다. 전셋값 하락은 2∼3년 전의 갭투자자(높은 전셋값을 끼고 대출을 받아 집을 사는 이들)의 주택 매각을 압박할 수밖에 없습니다.

지난해와 달리 올 들어서는 땅 매도세도 두드러지고 있습니다. 최근 몇 년간 땅값이 지속적으로 오르면서 토지시장은 매도자 우위가 형성됐지요. 그런데 올 들어서는 지주들이 기업에 땅을 사달라는 요청이 늘고 있다고 합니다. 부동산중개업계에서는 땅 매도세가 눈에 띄게 느는 것을 시장 침체의 전조로 보고 있지요. 실제 올 1월 법인이 사들인 전국 토지는 1만9856필지로 지난해 12월(2만2587필지) 대비 12%가량 감소한 것으로 집계(한국감정원)됐습니다. 최근 부동산 시장은 이 같은 침체 예보 조건만 충족되고 있는 것이 아닙니다. 불과 보름 앞으로 다가온 양도소득세 중과 시행, 입주아파트 급증, 서울지역 아파트값 단기 급등에 따른 피로감, 금리 상승 가능성 등으로 불확실성이 커지고 있지요. 더구나 집값을 잡겠다는 정부의 강력한 의지도 상수(常數)로 작용하고 있고요.

어떤 시장이든 호황의 정점에서 보이지 않던 ‘덫(악재)’은 어느 순간에 천천히 드러나면서 투자 수익을 떨어뜨립니다. 부동산 시장도 작은 악재들이 모여 침체의 길로 들어서지요. 투자자든 실수요자든, 최근 부동산 시장의 침체 조짐들을 제대로 파악하고 대처해야 합니다.

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